2 高力雷达物业市场|北京|2018年10月19日 凭借其良好的地理位置和优越的自 然环境，根据2017年下半年颁布的 《北京城市总体规划（2016年-2035 年）》，通州区这个曾经的“睡城” 成为未来北京城市副中心的所在地。 尽管当前通州区商业地产市场仍处 于发展的早期阶段，但是随着大量 新项目在未来五年逐渐进入市场， 我们预计在不远的将来，通州有望 成为新兴的甲级办公楼子市场，更 多优质零售物业将聚集于此。 我们建议政府加快基础设施建设、 尽快确定产业引进相关政策。 机构投资者和最终使用者应积极 关注该区域的发展，尽早进入该 市场，以享受区域早期较低的售 价和租金。 同时对于开发商，我们也建议在 资金允许的情况下尽可能自持项 目，以保证在未来长久的经营中 能够取得更好的业绩。 概览及建议 城市副中心 通州中心区域155平方公里的区域成 为北京城市副中心，其三个主要核心 功能区包括：北京市政府所在的行政 办公区、运河商务区和北京环球主题 公园及度假区。 通州中心区域设置为北京城市副中心已经加速了通州区的发展。北京市政府搬迁 至通州将引领产业和居民从城区搬迁至此，以达成疏解非首都核心功能的目标。 我们预计未来通州将成为京津冀协同发展的示范区。随着先进的高标准城市规划 的落实、基础设施建设的提升、配套商业零售设施的完善，我们预计通州将最终 成为优质写字楼的新兴子市场，提供更多高品质零售商业项目，成为消费者又一 购物选择地。 200万平方米写字楼 预计未来五年将有接近200万平方米 （2,152万平方英尺）写字楼面积进 入市场，其中约42万平方米（452万 平方英尺）将可能由开发商自持对外 出租。 160万人口 根据通州区“十三五”规划，作为对 接中心城区人口疏解的承接地之一， 2020年通州区的常住人口规规模将 控制在160万人以内，与2017年相比 有6.1%的增长空间。 60万平方米零售 未来五年预计将有60万平方米（645 万平方英尺）零售面积进入市场，我 们预计这些项目将为本地居民提供更 多购物的选择，同时提高通州零售市 场整体水平。 3 高力雷达物业市场|北京|2018年10月19日 目录 定位的变化历程4 人口及宏观经济5 重点发展区域7 基础设施进展8 商业地产市场概览9 未来发展方向14 总结与建议15 页码 4 高力雷达物业市场|北京|2018年10月19日 定位的变化历程 通州区位于北京东部，其核心区域与北京最重要的商务区之 一的CBD区域直线距离仅15公里（9.3英里），其定位经历 过三个不同阶段： 高力国际认为通州区能够成为北京城市副中心主要基于以下 几方面原因：. 通州区有天然的地理优势。通州区是北京五个城市发展新 区1中距离中心城区最近的行政区，距离CBD仅15公里。 其位于东长安街延长线，现已建成两条地铁线路，是交通 可达性最好的城市发展新区。 通州区全部为平原地区，适于进行大规模开发建设。 通州的核心区位于古代京杭大运河起点的五河交汇之处， 为生活和工作提供了景色优美的自然条件。 通州区是北京市各行政区中唯一与天津市和河北省同时接 壤的行政区，有利于在京津冀协同发展中起到领头的作用。 城市副中 心重点新城卫星城 199320052017 北京城市副中心与中心城区关系示意图 1五个城市发展新区包括房山区、通州区、顺义区、昌平区和大兴区。 丰台 海淀 大兴 通州 顺义 石景山 中心城区 首都国际机场 朝阳 大兴新机场 资料来源：北京市规划和国土资源管理委员会，高力国际 北京城市 副中心 。。。。。。