银城 京梁合2011营销总案 无锡市场营销部 2011.6 一、宏观市场及竞品分析 二、营销目标及营销节点 三、项目分析及价值点挖掘 四、示范区接待及物业服务 五、目标客户及客户敏感点 六、阶段推广及销售策略 七、营销费用预算 1、宏观市场扫描 2010年6月至今，无锡全市商品住宅供、求、均价走势图 【一】宏观市场及竞品分析 受无锡限购政策影响，2011年以来，无锡市商品住宅市场不管是供应量和去年相比都有明显的下降，2011年1-5月，全市商品住宅累计成交量为143.24万平米，与去年同期208.89万平米相比，跌幅为31.43%； 2011年3月份以来商品住宅成交量持续小幅度保持回升的状态，但整体涨幅较小，住宅市场仍处于深度低迷中，从目前市场遮遮掩掩的优惠幅度来看，未来优惠幅度有所加大的可能性比较大，同时受上市房源增加的影响，成交量将保持一定幅度的增加。 南长区作为无锡市区的传统居住区，住宅价格高于无锡成市场均价。今年以来受西水东和天元世家成交低迷影响，销售均价回落，成交量缓慢上涨。但是与2010年相比，供求量均有较大回落。 2010年6月至今，南长区商品住宅供、求、均价走势图 2011年1-5月，全市、南长区商品住宅销售对比 今年以来，受限购影响，全市及南长区商品住宅销售量持续走低；南长区在全市所占份额较小，成交均价高于全市成交均价；与太湖新城等城市热点区域相比，南长区居住价值在购房者心理未得到完全认可。 2011年1-5月全市商品住宅面积段分析： 144㎡以下户型占全市成交比例超过85%，占比较大；144㎡以上户型销售比例少，均价明显高于全市及中小户型价格。 2011年1-5月南长区商品住宅面积段分析： 南长区商品住宅成交中，90㎡和120-144㎡刚需面积段成交占比较大。 2、京梁合主要竞品扫描 天元世家 西水东 五爱人家 金域蓝湾 中建溪岸观邸 港与城 京梁合 华润悦府 京梁合周边主要楼盘今年以来销售以150㎡及以上户型为主，销售情况不理想，销售压力较大。 五爱人家项目以中小户型为主，但是由于项目自身原因导致销售情况较差，不列入统计 竞品库存中以144㎡以上户型为主，库存量大，去化难度大； 90-120㎡品质中小户型缺乏，近期新盘中建溪岸观邸项目推出大量该面积段产品 中建溪岸观邸为京梁合首期中小户型主要竞品，纯新盘，总占地面积9万余方，总建面约32万方。首期建设6栋高层住宅，呈围合式布局，未来规划有别墅类产品。 建筑风格以英伦为基调，高层中结合artdeco，外立面主要是真石漆和石材。 中建溪岸观邸规划 首期户型分布： 高层中小户型为今年销售重点，1000余套住宅中90㎡户型比重占50%。首期开盘2,3号楼，90㎡户型占比较重。开盘时间估计为7月底至8月。 【二】营销目标及营销节点 1、营销目标 完成公司经营指标，2011年度实现销售金额7.5亿，资金回笼6亿 丰富企业产品线，不断提升品牌影响力 2、营销节点 2011年8月一期叠加+洋房领取销许，内部认购 2011年9月沿河景观示范区开放 叠加别墅示范区开放叠加正式推出 2011年10月 二期高层领取销许并正式公开 2011年11月 视10月开盘情况，二期高层加推 市场消化能力有限，我们的销售回笼至少要分3次左右推盘来实现。。。。。。。