清远明日清华湾项目营销建议 广州经纬房产咨询有限公司 2010年2月 前 言非常感谢贵公司给予我司提案的机会！ 敝司项目专案小组对本项目进行了深入的研究和探讨后，应贵司的要求，针对项目本次的策划提案做了充分细致的准备工作。 希望通过双方的真诚合作推动明日清华湾成为清远的又一亮点项目！ 目录 第一部分---市场分析 第二部分---项目理解 第三部分---客户分析 第四部分---项目定位 第五部分---产品优化 第六部分---营销策略 第一部分--------市场分析 清远概述 1.1 清远整体情况概述 粤、湘、桂三省通衢 全国宜居旅游城市 珠三角（广州）后花园 清远城市基本情况 1.1 清远整体情况概述 高速发展 产业转移 清远经济发展情况 注：以上数据均来自广东省统计局 三心三组团 东拓南延、西展北控 “十个一批”工程 清远城市规划情况 1.1 清远整体情况概述 宏观背景解析经济止跌回暖态势明显，楼市资金面充裕09年年初，我国经济发展受到严峻挑战。受全球经济环境持续恶化、世界主要经济体普遍衰退的影响。面对困难局面，党中央、国务院果断将“保增长”作为今年经济工作的首要任务，采取了积极财政政策和适度宽松的货币政策，并出台了促进经济平稳较快发展的一揽子计划。从经济运行结果来看，这些政策措施已初见成效，主要经济指标止跌回暖，整体经济表现好于预期。 行业政策年初利好刺激消费，年底微调抑房价 自2008年底中央各部门出台房地产交易税收、利率等方面的优惠政策后，广东省政府也于3月出台了相应政策，并在中央政策的基础上放宽了开发商购置土地的付款期限，进一步增大的发展商的资金运营能力。在小阳春的市场环境中，“粤十五条”的出台进一步刺激了住房成交量的放大。 而继一季度的巨额信贷投放后，国务院5月会议确定下调商品房项目资本金比例，普通商品住房项目的最低资本金比例由原来的35%下调为20%，这一方面大大增强了发展商的资金周转能力，不再受制于资金紧张而降价出货；另一方面亦给了发展商乐观后市的信心。 2009年上半年政策一览下半年，随着房价的上涨速度过快，政府调控房地产行业的警示力度不断加强。12月，中央各部委相继发布了“国四条”、《进一步加强土地出让收支管理的通知》和《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，一方面加强土地交易管理，另一方面收紧了交易税收优惠。 其中，发展商首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款50%的规定提高了土地获取的门槛，或将导致土地更进一步集中大型央企或实力发展商，而局部垄断更易导致房价上涨。营业税免征时限由2年变回5年，也在一定程度上会抑制存量住房的供应，且增加的交易成本大多会转嫁到消费者身上，最终增大了购房成本。 2009年下半年政策一览清远GDP增速居地级市首位据清远市统计局数据显示：据初步核算，2009上半年清远全市实现生产总值329.6亿元，同比增长13.9%，居全省地级市之首，增幅比一季度加快1.4个百分点，快于清远改革开放30年12.3%的平均增长水平。三次产业分别实现增加值36亿元、185.4亿元和108.2亿元，分别增长6.3%、14.9%和14.6%。。。。。。。