绿地集团大丰项目塔楼产品开发建议 2014年4月 超高层办公楼 关键词 性价比 科技 绿色 环保 单层面积及层高 由于本项目已经是高度达到200米的超高层办公楼，其结构成本的高标准和地标性已经成为前提条件，因此我们建议主流硬件指标仍需要符合一般甲级办公楼的标准。 办公楼的单层面积和建筑层高将直接决定建筑形态。我们将首先明确这两项指标。 建议本项目单层面积在1,800-2,000平米。考虑到总的建筑高度和塔楼物业之间的分配，不宜低于1,800平方米。而单层超过2,000平米会增加消防分区导致成本上升。 办公楼净层高是办公空间是否舒适的关键指标。市场主流净层高水平不低于2.7米，新项目更多是不低于2.8米。考虑到本项目所在区域，建议净层高不低于2.7米。 建筑层高通常在净层高基础上外加1-1.2米，市场主流是3.8-4.2米。考虑到本项目未来不是城市中央商务区或金融中心，因此不会设置架高地台。但为了给后期设施设备留足空间，因此建议建筑层高不宜低于4.0米。 电梯和空调 我们梳理了市场上主要的销售型办公楼的电梯和空调数据，作为本项目参照。 从电梯数量来说，甲级办公楼的单部电梯服务面积主要在4,000-5,000平方米。但考虑到项目的成本和收益预期，我们建议适当调低电梯配置，建议单部电梯服务面积在6,000平米，则总体量100,000平米的办公楼总电梯数量约为16部（包括两部货梯）。 建议本项目设置高低区，而不是高中低区，尽量减小核心筒面积，提高得房率。低区电梯速度建议3.5-4米/秒，高区为5米/秒。由于梯速对成本有较大的影响，建议可以向相关供货商详细了解。 考虑到电梯数量和梯度有所打折，建议保证轿厢的规模，不低于1350kg。 建议本项目采用中央空调，分体空调或VRV尽管成本低但会对外立面造成影响。建议本项目采用水环热泵，中央系统只提供中央冷却水，制冷循环由用户自行购买的热泵机组完成，可减少投入，销售价格更有竞争力。 新风量建议不低于50立方米/时/人。 智能化系统 写字楼弱电智能化系统设计应需满足标准甲级办公楼的基本要求。 这些系统主要内容有消防智能化、广播系统、卫星通讯和有线电视、通信系统、自动抄表系统、保安监控系统、报警系统、车库管理系统、门禁系统、楼宇自动控制系统（BAS）、弱电智能化系统集成。 公共空间——大堂（1/2） 大堂是一个办公楼项目的门面，同时也是入驻企业的门面，因此建议大堂的空间做足，整体装修简洁大方但不失气派感。同时，过大的大堂面积和过高的高度将增加大楼的能耗。 市场主流的大堂面积在600-1,000平米，高度大多在10米以上。 建议本项目的大堂面积不低于600平米，建筑高度不低于10米。 大堂除去核心筒的面积可预留部分商业面积，后期引入银行等商务配套。挑高10米略高于办公楼两层挑高，一来容易出大堂效果，同时也更符合未来招商的需求。 多种材料的选择：成都写字楼装饰材料主要以抛光石材为主，略显单调。使用包括未抛光石材、木材、金属、布艺等在内的多种材料对大堂进行装饰，将会为大堂带来更多视觉冲击力。 绿色大堂：有别于成都主流的大堂形象，将会为写字楼投资者以及使用者留下深刻印象。 格调小品：通过在大堂设置具有艺术性的陈列设施，提升写字楼品味。 公共空间——大堂（2/2） 便池分错式排列，避免尴尬。 仁恒置地广场北京芳草地 伦敦Broadgate 201大厦宽敞、明亮的卫生间装修。 男、女卫内设置独立洗手台，避免男女共用而造成对女性的不尊重。 公共空间——卫生间。。。。。。