《绿地集团房地产项目一部战略与管理提升咨询项目建议书》(103页).rar 上海绿地集团房地产项目一部战略与管理提升咨询项目建议书 保密和版权声明 重要说明 目录 目录 根据＂产业生命周期模型＂分析，我国房地产业已经开始进入成熟期 我国的房地产业具有四个明显特性：周期性、关联性、地域性、政策敏感性 在上海，房地产业正逐渐成为国民经济的支柱产业 但在供销两旺的背后，上海房地产也存在一些结构性的矛盾和购房贷款率过高的风险 上海房地产供销两旺，价格持续上涨。尽管2003年上海房地产已突破2300万平方米的销量，但全市房地产仍呈供不应求的局面。今年1月30日，国家发改委和国家统计局联合发布的数据显示，上海房屋销售价格同比上涨高达29.1%，远超出全国4.8%的平均水平。3月12日，在国家统计局发布的《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》中赫然可见：＂上海市的平均(住宅)房价达到5118元/平方米，首次超过北京成为全国房价最贵的省份城市。＂　 ＆nbsp；上海房地产市场结构性矛盾开始显现。2002年上海平均套房（按100平方米计算）价格是人均收入的11.45倍，已接近发达国家6-12倍的上限，而国内专家认为，从我国国情看这一比例应在4-8倍之间。 　从住房开发结构分析，上海中低价房供应明显减少，这种情况造成很多普通居民买不起新房，只能转而寻求单套面积较小或总价较低的二手房，这又导致上海二手房成交量急剧上升，价格上涨幅度甚至超过了新房。 上海房地产资金链已呈紧张状态。据上海市统计局抽样调查，2002年上半年上海居民人均购房支出同比增长2.2倍，支出超出收入10.49％，因而居民购房主要是依靠贷款。2002年上半年上海市商品房销售额为395.58亿元，而个人住房贷款新增额为216.55亿元，二者之比为1∶0.55，贷款增幅已大大超过商品房销售额增幅。