1、2层商业售后统一经营可行性分析 天利中央广场一期 销售后返租经营分析 手段——零售产权、整体经营 开发商销售小产权商铺以回收资金，然后通过定期返还租金回报，将经营权从投资者手中取回，并成立或委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者，赚取差额。 实现前提： 需考虑规避政策风险； 招商工作前置，降低发展商成本； 金融支持保障，解决小商铺按揭问题。 优劣势： 统一返租可对销售价格起到支撑作用，并保证向形象； 如招商出租收益小于返租金额，则发展商需承担该差额费用； 如统一经营，需承担经营费用及维护成本； 承担风险较大，一旦经营不善，则需承担巨额亏损。 返还租金计算 说明：本报告以世联05年11月分提交的《商业执行报告》中提交的价格测算为依据，进行试算，并非最终确定销售价格。 一层商铺均价取45000元/ m2，2层商铺均价取32000元/ m2 商铺的投资回报率一般在5%-7%之间，本项目取6%的投资回报率计算返租金额。 a= Vr 12× [1-1/(1+r)n] a:月收益 V:销售价格r:收益率n:收益年限(50年） 1F每月返还租金= 45000×6% 12×[1-1/(1+6%)50] =238元/m2 2F每月返还租金= 32000×6% 12×[[1-1/(1+6%)50] =169元/m2 应用公式说明 月返租金额 各业态价格承受范围 招商租金收益计算 根据项目返租租金，若保证盈利，本项目的招商租金1层整体平均不应低于238元/m2 ，2层整体平均不应低于169元/m2。 从右表可知，需求面积较大的商家（本项目主要承租对象），租金承受能力较低；而符合本项目租金要求的业态需求面积较小，并且对位置有较高要求，若需大量引进，则需付出高额招商成本，且日后统一经营管理难度较大、成本较高。 目前如希望招商租金达到返还租金水平，难度很大。 招商盈利计算 试算假设前提： 1、2层全部招商出租完毕，并且目前整体租金收益均能达到返租水平。 返还业主租金按每年1%递增考虑。 不考虑商业经营风险，商业经营状况良好。 暂以利润最大计算，不计入维护成本。 开发商收益=招商租金收益--返还业主租金（--商业维护成本） 计算方法说明 各持有年限收益 3年：85.4万 5年：290.5万 10年：1374.4万 15年：3373.5万 总收益 招商租金的年增长率一般是按照CPI(消费价格指数)，一般在2%—3%，05年深圳市CPI值为1.7% 本报告按照2%执行，即每年招商租金收益增加2%。。。。。。。