关于曙光地块的调研报告 二零零七年六月二一日 宏观市场 商品房累计供应和销售总量 2006年全市商品房、住宅供应情况 2006年全市商品房、住宅销售情况 对比批准预售和销售数据可以看出，长沙2006年的商品房市场供应量整体增幅较大，销售量缓慢增长，导致2006年以来商品房累计待售面积达61.21万㎡，其中，商品住宅待售面积为31.18万㎡，2006年是长沙买方市场年。2007年1-5月全市商品房、住宅供应情况 2007年1-5月全市商品房、住宅销售情况 商品房累计供应和销售总量 2007年1-5月，全市供给和销售同比继续呈同步增长态势， 但增幅相对于1-4月均有不同程度的下降，这主要是由于今年5月供销量均相对有所下降所致（5月商品房、住宅供应量同比分别负增长53.45%、54.55%；销售量虽分别增长了15.50%、22.99%，但涨幅远低于1-4月）。 2006年全市各区供销对比 2007年1-5月全市各区供销对比 商品住宅供销比 2006年商品住宅累计供销比为1.05：1，对比2005年增大了0.24，已经由2005年的供不应求发展到供求基本均衡。分区情况是芙蓉区全年销售量大于供应量，市场供应明显吃紧，天心区供销比达到1.5：1，滞销现象明显。 而2007年1-5月商品住宅累计供销比为0.76：1，连续二个月供少于销达20%以上，供销失衡现象比较明显。除开福区供大于销外，其余各区均供小于销，特别是雨花区、累计供销差量达37%，说明受去年宏观调控政策的影响而停止了一段时间的规划建设审批，导致今年以来后续商品房供应脱节现象开始显现。06-1月--07-5月各月商品房、住宅批准预售情况 06年1月—07年5月各月商品房、住宅销售情况 06-1月--07-5月商品房累计成交均价 在经过了2006年长沙房价的地位徘徊后，春节过后长沙房价有了飞速的上涨，商品住宅从2691涨到2822，直至5月终于突破了3000的均价，而2007年一季度长沙的房价增幅10%，位居全国第二，仅次于深圳。 区域市场 五一商圈 东塘商圈 火车站商圈 3.5公里 1.5公里 5.5公里 区位分析 从略缩图上看，该地块位于长沙的几何中心，是中心板块的中心地带。 从区域位置来看，该地块属于火车站商圈的辐射范围，距离东塘商圈和五一商圈并不远，商业气氛浓厚。 竞争分析 随着市中心地块的出让完毕，周边楼盘竞争楼盘并不是很多，从价格上来看，售罄的维一星城和格兰康都均为3700，而06年推出的汇富中心和紫金苑等超过了4000的均价，甚至达到5000，而即将面市的融圣国际等三个项目目前是市场报价试水阶段，均达到4000以上。从销售率和销售周期来看，中心地段的不可复制性在郊区大盘的冲击下更加凸显，销售速度都比较快。 交通分析 项目北至解放路，南达人民路，西临曙光路，周边路网非常发达，有数十条公交车到达，临近火车站的交通枢纽，出行成本非常低。 新世纪体育文化中心 金源大酒店 地质中学 湘雅二医院 省图书馆 通程大酒店 华天大酒店 火车站 阿波罗商业广场 富丽华大酒店 家润多 国储电脑城 市29中 晓园公园 天心电子世界 合峰电脑城 QQ电脑城 同发和一大酒店 家乐福 芙蓉广场 五一广场 亚大时代 阿波罗商业城 东塘商圈 桂花公园 配套分析。。。。。。