目录纲要 定位篇 形象定位及客户定位 营销执行篇 营销目标及营销执行 2007长沙高端市场回顾 市场篇 长沙高端物业市场 国土资源部从2003年起，开始禁止别墅用地的批报，近年来不断颁布的宏观调控政策，也利用金融手段对大户型、高总价的高档住宅产品的市场消费进行限制。 但是，随着居民消费能力提高和居住观念的改变，高端物业市场依然持续走高，特别是今年长沙别墅供应量超大，而市场需求毕竟是有限的，产品也存在同质化竞争。 因此，对目前长沙高端物业市场发展趋势进行的分析前，首先让我们来盘点一下针对高端物业市场已推出的一系列的宏观调控政策 七部委新政别墅土地 闲置两年以上要收回 国土资源部别墅 建设用地审批叫停 国土资源部 “别墅”准确界定 国土资源部对 别墅类项目进行清理 限制外籍人士 购房细则出台 央行六次加息 土地增值税开征 二套房 政策出台 国土部39号令 加强土地清理 限外政策升级 物权法的正式运行 07年整个年度房价的不断攀升，再加上整个经济环境 强劲的增长。直接导致CPI随之高涨，国家面对日益严 峻的经济形势必然加强宏观政策干预力度，通过政策指 向来引导国民经济进行“软着落”。 冷静的观察，我们会从中发现，国家针对整个国民经济的调控的意图并不是要一棒子全都“打死”。而是想要国民经济稳步健康发展，因此对房地产的调控也是突出一个“稳”字。通过提高利率，提高二次购房首付比例，限制外资对房地产投资，通过一系列的政策手段步步压缩房地产行业中存在的“泡沫”。 而现阶段整个房地产市场在经历了一段极具膨胀期后，当头被浇了一盆“冷水”，在一年内如此快速的“热胀冷缩”使整个房地产开发行业在这个冬天明显感觉到“寒气逼人” 2008关键词“稳中从紧”！ 2007年，长沙全年上市别墅项目有20多个，别墅类项目总占地面积680.64万m2（包含其他物业），总建筑面积588.22万m2在售市场别墅供应量为354．55万平方米，而后期潜量更是达到了1070．58万平方米，在第四季度则达到了长沙历史最高峰。别墅市场销售量占2007年商品房上市总量的20％左右。 权威数据显示，估计未来3～5年内，长沙别墅开发将有2万～3万亩。种种迹象表明，长沙别墅发展期已经到来 市场数据显示，目前，长沙别墅产品供应量达到了5205套，其中以联排别墅居首位，达3067套，占到长沙市别墅类产品供应总量的近六成；作为景观资源占有率最高的产品，独立别墅供应总量为1650套。在长沙这个经济相对不是特别发达的“二线城市”，顶级别墅、联排别墅的热销似乎有些出人意料。国家土地宏观调控的力度，让人们看到了别墅的投资前景，并成为高端市场的强大支撑 长沙高端物业别墅市场2007年总结 2008长沙高端市场展望 市场篇 08年在售项目 08年在售别墅项目纯独栋与普通别墅价格整体走势 别墅物业价差进一步拉开。07年12月份以来，长沙独立别墅均价为10000元以上/㎡，类别墅产品均价为5000-9000元/㎡ （除美洲故事双拼在14000 /㎡ ），其比值达到了2：1，而据官方数据库显示，5月份比值仅为1.37：1，由此可知，别墅与类别墅细分更加明显 08年度在售别墅项目供应结构类型 08年上市高端别墅物业类型中占绝大多数的楼盘无一例外的都选择了类别墅物业形态此种选择对项目自身而言可以有效的挖掘潜在的目标客户群。纯别墅项目所占比重也较大，凭借自身产品的多样性拓宽市场对其自身的接纳程度来降低因自身较高价格对销售产生的抗性。 而独栋别墅“鹤立鸡群”，以项目高定位，高档次，高价格。同时也以为着——高风险，让一般开发商“望而却步”。正是因为如此才使独栋别墅资源越发的显得尊贵 长沙别墅价格涨势迅猛，稀缺性突显无疑，一方面，长沙房价整体上升的市场环境为别墅物业价格的上涨提供了软环境，另一方面，别墅物业的稀缺性直接拉动价格全面上涨。 这说明，在国家别墅禁批政策下，稀缺性的别墅物业越能引起消费者的兴趣。不管是作为投资也好，还是自住也好，其整体体现的是“物以稀为贵”的客观商品经济现象。作为高价值、高投入额和高保值性能的商品，这种现象并不奇怪，反而说明在宏观环境影响下日渐走向稀缺的别墅产品将成为富有阶层和投资者青睐的对象 即将上市 本案 岳麓山公馆 和记黄浦 双盈卧龙湾 新地东方明珠 卓越麓山别墅 沙河世纪城 格兰小镇 橘郡 好望谷 山水湾 分布图 基本信息： 随着长沙城市人口的增加和年人均可支配收的增高，购买别墅的人群也将随之增多，别墅产品仍然将是未来五年市场的热点 虽然别墅用地暂停审批，但因为开发商所拿地块必须在两年内动工，所以最近五年，长沙仍有足够的开发量供应给市场 别墅市场由于档次划分拉大，客户日益细分，将呈现多级化消费趋势，别墅极品和实用型产品将出现“两头热”的现象 同时，由于别墅增值空间增加，不少投资者会考虑囤积别墅，可能在未来十年出现以投资别墅来获取收益的投资者 长沙别墅市场未来整体发展趋势 趋势一 趋势二 趋势三 趋势四 2、人均可支配收入相对较高 1、经济增长幅度迅猛 1、置业者构成结构缺乏多元化 2、市场供应量增大 4、房价泡沫化趋势已经开始显现 3、同质竞争严重 5、政策性调控的影响 3、开发成本持续走高 4、城市的快速扩张 08年，长沙别墅房价仍然上涨 但上涨幅度将趋缓，走向平稳 结 论： 提案目录纲要 定位篇 市场篇 形象定位及客户定位 营销执行篇 营销目标及营销执行 07年度回顾及08展望 工程现状 项目篇 湖滨公园 景观大道工程进度 一期项目用地平整 工程进度 目前项目一期已经开始施工，景观大道工程处于用地平整阶段；别墅区由于居民纠纷停滞了一段时间，进度有所落后，目前处于挖土方阶段，单体施工队伍还未进场。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看