售罄，而后则是又一轮的提价以及热销的循环，尽管由于上海房地产成交重心不断向外围低 价区域扩散使全市总体成交均价的上涨反映并不是很明显，但5月-9月间上海各热销项目 的涨幅普遍在40％以上，个别项目涨幅甚至达到了80％以上。9月27日，央行和银监会联 合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高了第二套房首付比例和基准利率 水平，拧紧的金融阀门很大程度上购房抑制投机和投资需求，这使上海的商品房市场在10 月份以后成交量迅速减少，10月份共成交各类商品房212万平米，环比降幅达到了16％， 11月成交量则下滑到200万平米以下，为195万平米，环比下降8％，进入12月份，成交 量保持了持续萎缩的趋势，但成交量的下滑并未导致房价的下跌，12月份上海整体房价依 然保持坚挺，只是涨幅趋缓。 2、供给不足，供不应求趋势明显，2006-2007年上海市商品房供求情况 2107 1637 2079 2470 0.66 1.01 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2006年2007年1-11月 万平方米 0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20供应面积需求面积供求比 （数据来源：上海世联市场研究部 剔除动迁配套房）与需求火爆形成鲜明对比的是供给的萎缩，07年1-11月份上海市共销售各类商品房 2470万平方米，但新增供给量仅为1637万平方米，供求比0.66，供不应求趋势明显。供给 的萎靡一方面是上海中心城区开发量有限不能满足快速上涨的需求，更主要的原因则是由于 房价处在快速上涨的周期中，大多数开发商故意放慢推盘节奏，以赢取高额利润。针对这种 情况，上海房地资源管理局的多家政府机关在8月底针对“捂盘惜售”专门发布了《关于印 发<上海开展房地产市场秩序专项整治的工作方案的通知》，规定超出周边楼盘数倍的畸高 价格挂牌、新盘一年内销售率不到5%，将被定性为“捂盘惜售”行为之一，开发商将因此 受处罚；9月份市房地资源局又针对性的下发《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的 通知》，规定了：每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划；批准预 售后3至10个工作日内必须对外开盘销售；销售全过程落实“实名制”等细则，在此推动下， PDF created with pdfFactory Pro trial version pdffactory 9月份以后上海新房上市量有了较大幅度增长，但9—11月商品房供求比仍然小于1。二．07年上海的房地产市场热点从物业类型来看，07年上海楼市的火爆可以说全面的升温，从市中心的豪宅到近郊的 公寓以及经济性别墅，各种物业类型销售情况都非常好。但热点区域则非常明显，07年的 上海楼市出现了一个 “6000元现象”，即上海销售情况最火爆的区域是以6000元/平方米左 右的公寓供应为主区域，这以位于松江区的九亭板块为典型代表，九亭板块所处位置已经属 于上海近郊（外环外），但依靠整体规划开发和轨道交通9号线的接入，九亭板块的销售量 在07年4月-7月之间一直稳居全市各板块之首，成为上海市区人口导入最主要的区域，此 外，同样价格在6000元/平方米左右的闵行区颛桥板块和南汇区的周康板块也都是07年的 热点区域，但在07年8月份以后，随着这些区域公寓的热销价格也快速上涨，上海的成交 热点也就转移到相对更为偏远但还是价格洼地的区域，以同样位于轨道交通九号线沿线的松 江新城板块为代表，此外，南汇的惠南板块和宝山的上大板块也都是热销区域。“6000元现 象”表明上海正在经历一个快速郊区化的过程，由于市中心区域土地开发接近饱和且居住成 本过高，市区人口正在向周边区域迅速扩散，同时也表明上海高涨的房价已经在某种程度上 脱离了普通市民的购买力。除了“6000元区域外”，07年的上海住宅市场还有两个热点区域，一个是位于闸北的大 宁板块，另外一个是杨浦的新江湾城板块。大宁板块是闸北区整体规划开发的区域，该板块 位于轨道交通一号线北延伸段，板块内新建大盘众多，且有新建的商业中心大宁商业广场， 依托便捷的交通和成熟的商业配套，该板块项目都非常热销，成交均价也由年初的12000 元/平方米上涨到20000元/平方米左右。新江湾城则是上海中心城区最后一块整体规划开发 的地块，依托整体规划优势，该区域不仅“地王”频出，房价也快速上涨，区域内的代表项 目新江湾1号作品成交均价也由年初的12000元/平方米上涨到目前的20000元/平方米以上。三、影响上海2008年房地产市场的重大因素（1）从紧的货币政策今年央行8次上调存款准备金率已经各商业银行在年底资金吃紧，致使房贷款全面紧 缩，而近日召开的中央经济工作会议则宣布明年将施行从紧的货币政策，这意味着明年的金 融调控将更加严厉，进而对房地产市场的降温产生更大的影响。（2）商品房后续供给量的有限今年商品房的热销已经使上海的商品房存量持续减少，而新增供给量的有限则使上海商 品房市场供求矛盾日益突出，特别是上海中心城区土地开发已经接近饱和，后续上市量也不 PDF created with pdfFactory Pro trial version pdffactory 会很大，因此供给不足将继续成为08年上海楼市的主要特点，同时也成为上海房价上涨的 内在驱动力。（3）“地王”的出现地价飞涨一直是推动房价快速上涨的重要因素，今年上海拍出的几块“地王”也一次又 一次证明了这点，由于中心城区的土地出让量非常少，预期08年中心城区仍会有“地王” 出现，进而成为推动周边房价的上涨因素。PDF created with pdfFactory Pro trial version pdffactory 。。。。。。