敏捷地产大石飞龙世界项目地块前期策划报告
广东中原地产代理有限公司 项目一部营销策划组 Guangzhou 2012年3月
本市场调查执行及研究方案由公司项目一部项目专案组统筹完成，并集结了公司以下各资源部门为贵司提供最为精准、时实的市场咨讯，谨呈本案作为研究成果以期能为项目的后续开发提供有效、准确的市场参考
公司研究一部
公司研究二部
公司物业部 番禺区分部
公司营运支持部
负责整合提供区域内 三级市场物业成交数据
负责整合提供区域内 一、二级市场研究数据
提供区域范围内商业市场供需情况
公司项目一部统筹整合
提供区域范围内盘源数据及技术支持
经我司充分理解贵司合同拟定的市场调研报告要求和与贵司项目相关负责人初步沟通的市场研究重点方向，确立本次市场调查研究主要锁定在区域范围内的市场供需细分情况了解，基于此我司分为以下各大部分开展本次市场调查和形成本次市场调查研究报告
本市场调查研究策划报告说明：
第一部分：宏观经济数据及城市规划发展分析 第二部分：项目所在区域楼市环境分析 第三部分：番禺区未来楼市供销分析 第四部分：区域楼市环境回顾与总结
第一篇章：市场研究
区域宏观经济数据分析
广州市2011年生产总值12303.12亿元，十年间增长近10000亿； 番禺区2011年生产总值1235.78亿元，2011年较2010年增长增长17.5%，十年间增长近1000亿；
5年间番禺第三产业比重增长约10%，占到生产总值的55%，成为区域的主流产业；
2011年全区职工人均工资3500元，近10年工资增长率超过17%，收入与消费需求总体增长率呈上升趋势；
广州-番禺城市规划发展分析
广州市城市规划：2010-2020年的空间发展将实现从以“南拓、东进”为主；
华南新城中心
大石镇中心
番禺区发展定位：形成“两轴两带六组团”的结构；
城市空间规划发展更加广阔； 以万博-汉溪长隆为中心，打造华南新城商业CBD； 亚洲最大的综合性交通枢纽中心-广州南站的落成；
城市规划与未来发展展望
宏观经济环境向好、城市规划发展更合理、基建配套设施更加完善
供货主要集中在华南板块，及亚运板块，各占总供应量的40%左右； 市桥南板块基本趋于饱和，大多住宅项目地块推迟了开发进度； 市桥板块基本没有地块可开发，近两年供货量占比2%左右； 受国家宏观调控政策的影响，番禺区从近几年住宅整体供货趋于保守
番禺区2009-2011年楼市概况
2009-2011番禺区各板块供应套数比例数据表
番禺区2011年洋房供应与成交总面积对比分析
2011年上半年供不应求，供货量趋于保守，下半年出现严重的供过于求；囤积货量将在2012年集中释放，区域楼市环境竞争激烈
番禺区2011年洋房供应与成交情况对比分析
成交量和成交价格之间明显呈现正向分布，受国家政策的影响6-8月份开发商与购房者之间开始博弈，成交量出现明显下滑；金九银十后楼市寒冬来临
成交最活跃是70-120平米总价在70-180万之间的产品，其次表现较为突出的是150-180平米，总价在200-300万之间的舒适型产品
番禺区2011年洋房成交情况对比分析
华南-市桥板块楼市分析
华南板块各盘供需两旺集中在90-160平米之间，160-180平米供应量稀缺，市场需求量大，目前产品创新不够大胆，户型格局较普通； 市桥板块主力户型90平米以下两房；。。。。。。