淮南信谊营销阶段技术标 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2008-2 世联经验 1 世联植根于安徽，具有多年的营销成功运作经验 世联深入了解安徽本土市场，具有多年的营销成功运作经验，展现了优秀的营销服务能力 安 徽 世联在安徽（2003-至今）： 服务项目：32个 服务城市：5个 服务客户：18个 世联的营销服务成功案例—— 项目目标 2 项目目标及其实现目标的市场约束 项目的目标—— 实现项目的顺利销售 提升项目的价格预期 项目的约束—— 政策风险 区位陌生 大盘竞争 目标解析 3 政策和市场背景下的项目目标解析 基于项目目标的市场解析—— 政策分析 竞争分析 客户分析 产品分析 1 2 3 4 07年以来，房地产市场供求关系对政策的依赖程度越来越强 本轮宏观调控手段 加强金融政策的调控力度 银根紧缩，收紧房贷（包括企贷和个贷） 本轮宏观调控实质 供给：控制融资渠道，抬高融资成本 需求：抬高交易成本，影响投资预期 政策分析 全国不同城市在政策调控下的市场表现不一，投资客户比例大的城市成为宏观调控下的重灾区 北京、广州、上海、深圳 长江沿线城市、华东南城市、长三角城市； 如重庆、成都、武汉、福州、厦门等 华北城市； 如西安、郑州、合肥、昆明、济南等 三四线城市，如淮南 一类： 二类： 三类： 四类： 世联经验—— 政策分析 淮南的房地产市场起步晚，现正处于景气上升期，住房仍以自住需求为主，受宏观调控影响较小 政策分析 最新的市场数据也显示，调控对淮南市场的影响尚不明显 2007年淮南市及其田家庵区房地产价格的变动 2007年淮南市商品房每月供应量和销售量对比（单位：万m2） 房贷新政后的淮南市供应量和销售量对比 ＜ 03-07年淮南市销售量及均价示意图 政策分析 2008年始，淮南市场进入“大盘竞争”阶段，未来形势严峻 自08年始，淮南市仅大盘就有500多万建面将陆续进入市场，需要5-6年的时间才能消化完毕 竞争分析 淮南房地产市场处于竞争的发展阶段，竞争逐步升级 竞争分析 起步阶段 初级阶段 发展阶段 完全阶段 买方市场，产品不愁卖 自然竞争，开发企业无竞争意识 企业具有初步竞争意识 以广告营销为主要手段 不断有新竞争者进入，竞争升级 重视产品层面的竞争 竞争水平低，精细化程度不够 竞争激烈， 手段开始强化 产品和营销竞争逐步精细化 开始出现营销生活方式的竞争 竞争发展阶段市场的主要特征 世联经验—— 大部分开发商把竞争的法宝押在产品和价格上 大部分客户关注产品的显性价值，如地段、价格等 大部分营销处于低水平竞争阶段，依托广告的频率和曝光率，同质化倾向严重。少有经验把营销体系化 竞争分析 淮南房地产市场的竞争本质—— 几乎同样的产品 几乎同样的客户 几乎同样的营销套路 不同的开发商 ——谁能够胜出？ 竞争分析 淮南市产品的主流供应特征 结论 1 2 3 4 小高层和高层逐步成为市场供应的主流；市场对该类产品的认知也在逐步加强 没有纯粹的高端产品 偏保守，产品创新能力意识不足；有较强的同质倾向 供应偏居住型经济户型：3房（110-130㎡）/ 2房（80-100㎡） 结论 5 产品无展示，或展示不到位；产品力不能有效地转化为营销力 产品分析。。。。。。