海尔方庄项目可行性研究报告 谨呈：青岛海尔房地产开发投资有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2 本项目主要工作内容 世联主要工作内容：从市场角度对本项目进行定位和价值测算 客户问题 世联工作内容 1、项目是否可收购 2、收购/合作的话，项目价值是多少？ 3、收购/合作后的项目发展方向是什么？ 4、收购/合作后的项目运营模式是什么？持有经营？出售？持有+经营？ 项目整体定位； 项目价值评估； 项目发展建议及可行性分析 收购的风险提示： 如果海尔的收购标的物为本项目，除对本项目进行价值评估外需重点关注两个问题： 1、项目的产权是否为100%产权； 2、完全产权有没有瑕疵？即有无担保、抵押等不确定因素。 3 本次报告研究思路 第一部分：项目本体分析 第二部分：投资环境分析 第三部分：项目整体定位 第四部分：经济测算与可行性分析 4 项目本体分析 4 5 项目位于城南方庄南路和三环路交界处，紧邻方庄核心区，在未来宋家庄经济圈辐射范围内 本项目位于三环路南侧，方庄南路西侧，项目位置优越。 项目所在地块紧邻方庄核心区，并在未来的宋家庄经济圈辐射范围之内，位于北京南部发展的枢纽。 项目所处位置介于CBD中心区和亦庄经济开发区之间，且因交通便捷，与这两个区域联系紧密，地段优势显著。 CBD中心区 亦庄经济开发区 本项目 二环 三环 四环 五环 7公里 12公里 N 方庄核心区 宋家庄经济圈 京津塘高速 本体条件 6 项目紧邻南三环、地铁5号线和10号线，通达性好，距离办公积聚区CBD及产业积聚区亦庄开发区均可通过轨道交通直达 项目在三环路南侧，周围有3条地铁线：地铁5号线、10号线、轻轨11号线；和10多条公交线：17、39、830、957、43、特8、63、300、352、366支路等。 与已开通的地铁5号线刘家窑站和宋家庄站步行距离约20分钟，距10号线二期步行距离10分钟左右。 地铁10号线二期和轻轨11号线预计开通时间为2010年。 南三环 地铁5号线 地铁10号线二期 方庄南路 轻轨11号线 地铁5号线 N 17 39 63 830 366 957 43 300 特8 地铁10号线一期 352 本项目 亦庄经济开发区 宋家庄 CBD D D 刘家窑 本体条件 7 周边以建成小区为主，居住氛围成熟，生活配套主要依赖于方庄核心区内的区域级配套 方庄片区 方庄内餐饮一条街 方庄内餐及其他配套 方庄片区区域配套完善。商业配套有：家乐福超市、物美超市、购物中心、方庄市场、美食一条街，各种商业配套设施一应俱全。 教育配套有：第十八中学、芳城园小学、芳古园小学，光明外语学校、第三幼儿园等。 医疗配套有：东方医院、方庄第一医院、体坛医院、五一医院等。本体条件 8 项目现状及地块指标 本项目地块现状分成3个地块，地块1是一座6层小白楼，地块2是已建成酒店式公寓，地块3是已拆除空地 方庄南路 地块1：小白楼，地下1层，地上6层， 占地面积：1400平米 建筑面积：7015.9平米 土地性质：国家划拨土地，属办公用地 地块3：空地 总用地面积：6687平米 代征城市公共用地面积：2632平米 建设用地面积：4055平米 用地性质：商业金融用地 容积率：1.0-2.9 建筑密度：≤30% 绿地率：≥35% 建筑限高：60米 地块2：酒店式公寓 占地面积：7078.77平米 建筑面积：44290.8平米 土地性质：商务办公用地 使用年限：50年 规划路 N 地块3地块2 地块1本体条件。。。。。。