翔凤山水国际2009营销推广执行方案 翔凤集团营销部 2009年4月15日营销目标设定 报告 目录 项目2009年经营目标设定 确保2009年4-12月完成销售额5000万元。 进行有效资源整合，重塑项目“纯正英式别墅”高品质形象。 进一步提升翔凤集团教育地产、文化影视等多元化发展的品牌认知度、美誉度。 报告 目录市场分析 宏观经济面 受经济环境影响，房地产行业已步入“下行通道”！ 温家宝在达沃斯世界经济论坛称，这场金融危机给中国经济造成严重冲击。去年GDP增长9%，但是第四季度增长只有不到7%，经济增长下行的压力在加大。 温家宝说，“今年经济要实现8%的目标，是异常困难。……但是经过努力，还是可以达到的。” 达沃斯世界经济论坛主题“构建危机后的世界” “经济”和“预期”双重因素影响，近期价格底部运行趋势难逆 经济、金融和预期是影响高端物业房价的三大因素。 经济因素是最稳定的，决定长期房价走势； 金融因素在周期之初起到了最大的作用，由于银根放松，贷款成本下降，房地产投资增加，房地产开始繁荣； 预期因素则在房地产繁荣初期表现最为突出，能加速房地产繁荣，使之迅速进入高峰期。 宏观面影响房价因素研究 沈阳房地产市场中观环境 自2008年初以来，沈阳房地产市场尚处于底部盘整阶段，沈北新区作为集中供应区之一，虽长期看好，但中短期受压，近期仍将在集中供应下继续震荡，价格战、促销战成为近期市场主旋律。 沈城楼市近期整体表现 随着“押旧买新”、“返契税”及“旧改直接返现”等系列利好政策刺激下，沈城楼市刚性需求在第一季度集中释放。 沈阳目前的市场特点，由于供应量较大，沈阳未来的房价不会大涨；考虑成本以及外在环境，也不可能大跌。预计2009年全年的房地产形势会很平稳，市场还会以稳定为主。 “性价比为王”时代到来，以价格换销量。 关键词: 客户观望情绪依然严重 价格面找到合理利润空间 刚性需求量初步释放 2009沈阳房价走势判断 2007年2008年 2009年 2010年 2011年 由于受到外部经济环境和客户预期等因素的影响，09年沈阳房价仍将处于底部盘整通道，虽不会出现超跌现象，但目前众多特价房的价格已经十分接近底部高值（P1）； 另基于沈城经济反应慢过半年至一年，09上半年经济刺激政策、房地产利好政策有效提振，居民收入暂未降低，房价继续在底部（P2）徘徊； 预计09年保8目标实现难度加大，下半年经济下滑，预期悲观，收入降低，房价可能步入底部低值（P3）。 价格峰值 底部高值 底部低值 政策利好 收入未降低 预期提高 经济下滑 收入降低 预期悲观 P1 P2 P3 低库存 高库存 A线 B线 底部机会呈现，“放量”机不可失 2007年2008年 2009年 2010年 2011年 价格峰值 底部高值 底部低值 A线 B线 政策利好已出台/预期向上 收入未明显下降/出现抄底心理 需求量短暂繁荣（时间差） 经济下滑明显/收入下降/预期悲观 需求量低迷 1、主动突围，“双抢”突围 ——抢时间差； ——抢销售量。 项目应对策略 项目应对策略 2、薄利多销，现金为王 自己 出货 不出货 其他 少数出货 B线 其他 少数出货 B线 其他 多数出货 A线 其他 多数出货 A线 3、积极面对, 顺势而为 项目应对策略 区域房地产市场分析 城市化进程加速，产业优化升级，沈北新区房地产市场长期趋好。 国务院批准的中国第四个新区 规划中的地铁2、3号线及城际轻轨 道路改造——新城内“六纵六横”城市景观主路贯穿全境； 生态新城——全面提升区域山水资源档次； 教育资源——育才中学、翔宇中学、二中、药科大学等教育配套完善 区域利好。。。。。。