一场40亿的营销战役 星耀五洲09年度营销总纲 在现阶段,现金比利润更重要! 比现金更重要的是信心和勇气! 本案思路 一、09年任务目标二、核心战略三、营销策略四、策略执行五、销售任务执行分解六、营销费用匡算七、营销总计划八、开盘前首要解决的问题 一、09年任务目标 09年销售目标 保 30亿 争 50亿 目标解读 平均每月销售不少于4个亿，每月销售约7万㎡； 每月成交不低于约800套，每天不低于30套； 每月到访不少于4000人次 在从09年5月开盘后8个月内，保底30亿的销售目标意味着： 在项目开发前期及当今市场环境下，实现“现金流”远远比实现利润重要； 我们将有多少货量和怎样的产品来支持30亿的保底目标！ 09年取得销许节点产品分布图 08年9月26日 枫情苑3#~23# 4.93万㎡ 09年1月20日 绿洲苑、东海岸 8.48万㎡ 09年3月16日枫趣苑135#~154# 枫景苑24#~28#、33#~34#;约2.22万㎡ 09年2月16日 枫景苑1#、2#\西海岸12栋;约2.4万㎡ 09年4月20日枫景苑38#~58#\西海岸剩余28栋;约6.7万㎡ 09年3月10日 北美高层64# 约1.91万㎡ 09年6月20日 北美高层67#、69#~74# 约16万㎡ 09年4月15日 北美高层62#、63#、65#、66#、68# 约9.35万㎡ 09年7月20日 欧亚高层4#~10#、12#~14#，约27万㎡ 09年取得销许节点明细 各阶段获取销许供货情况分解 单位：万㎡ 说明：以下统计方式是按不同类别产品的总面积，进行统计 我们的产品形态是怎样的？{一期产品解读} 78万㎡货量构成—1 备注：以下价格暂按独栋8000元/㎡；双拼8000元/㎡；会所12000元/㎡；组院5000元/㎡；高层4800元/㎡来预测销售总额。 且此价格仅作初步统计产品货值的参考值，最终价格将按后期制定详细价格执行 78万平方米货量构成—2 备注：以下价格暂按独栋8000元/㎡；双拼8000元/㎡；会所12000元/㎡；组院5000元/㎡；高层酒店公寓4800元/㎡； 高层豪宅公寓6000元/㎡来预测销售总额。且此价格仅作初步统计产品货值的参考值，最终价格将按后期制定详 细价格执行 我们的工程进度如何配合销售？一期工程节点分解 09年一期产品工程进度 一期样板区工程节点 说明：以下到位具体时间将根据与发展商的施工团队和研发部确定的最终时间为准，但为了促进销售建议应以下时间为最后限期执行 小结 09年是我们真正面对市场攻坚的一年。 如今市场环境下，现金流远远大于对利益的追求。 工程节点是营销成功的保障。 有效的营销组织和推货顺序是完成工作的关键。 我们应真正认识到，产品销售特点将是—— 高层产品是重点叠拼产品是难点 组院产品是亮点企业会所是焦点 天津市场解读 08年第四季度天津别墅市场概况 数据来源：天津房管局统计资料分析结果 一、06～08年总体比较 二、区域结构走势 70%以上别墅成交集中在环城四区和远郊县。 08年恒大金碧天下带动远郊县成交量大增： 在房地产整体市场环境低迷的情况下，“恒大金碧天下”项目主推250㎡以下低总价的经济型别墅，结合蓟县盘山旅游资源，大力宣传旅游地产概念，很受市场欢迎，取得了良好的销售业绩，其08年第4季度的销售量就占到远郊县08年全年销售量的43.58%，带动远郊县别墅成交量大增。。。。