荣惠·南汇周浦项目户型探讨 Nov 2007 上海华燕置业策划（集团）有限公司 本项目的产品线研判（户型为主） 规划项目的户型建议 思路&纲要 在希望的田野上我们的明天会更好 一、本体分析 二、竞争分析 三、客源分析 四、总体产品线定位 五、一期户型优化详细建议 六、二期户型优化战略建议 报告目录 一、本体分析 1、规划方案回顾 2、区位界定 3、环境分析 4、问题界定 1、规划方案回顾：技术经济指标 基地呈南北狭长形，实际用地约17.96公顷。 整个小区根据地形和客观条件分为三个不同的区块：即南侧靠近周祝路的一期、东侧夹在周浦镇敬老院和周浦变电站之间的回迁区以及北侧靠近繁荣路的二期。 其中，一期技术经济指标 总建筑面积82950平方米 其中：住宅建筑面积71900平方米 配套公建面积11050平方米 居住总户数 734户 居住总人口 2569人 容积率 1.79 建筑占地面积： 8465平方米 建筑密度 18.3% 绿地率 45% 集中绿地率 10.5% 住宅部分总停车数 409辆 其中：地面停车数 57辆 地下停车数 310辆 停车率 0.5辆/户 1、规划方案回顾：立面风格 立面造型采用“Art-Deco”风格 1、规划方案回顾：房型面积配比 1、两房比例较高，尤其是86平方米左右的两房； 2、90-120平方米的面积段为空白区间； 偏离周浦核心区，位于南部延伸版图； 南临四高小区，将逐渐完善区域生活配套 地块周边未来有整体的大规模的居住规划； 而项目是周浦9070政策的第一个指标个案，也是周浦最南端未来优质形象的代表 周浦核心区 动迁基地、中低价四高小区 2、区位界定 3、环境分析 北侧法院、中学、待拆迁地块 周星路未建成 相邻地块规划中别墅、小高层住宅 厂房、农田、宅基地、 四高小区 监狱 玻璃厂 目前项目小环境适居性差，为工业区及旧村镇风貌，与本项目开发定位不符 4、问题界定 周浦已被接受为最具潜力板块，但是项目位置偏南 所在片区较荒 区域住宅市场供大于求 7090政策控制 政策风险随时爆发 本地吸纳能力基本被先前项目掠夺 9070政策不能改变 目前市场过热，打压房价的政策随时有可能出台 作为周康向南延伸第一个高品质9070项目，本案应该更加倡导区位的城市属性，并且能够展示周康南部未来城市居住定位理念的一个城市型项目； 从项目开发的时机来看，区域3-5年内均呈现供大于求的市场态势，面临激烈的竞争；同时，目前项目小环境较差、配套欠缺，因此必须充分挖掘、塑造项目的产品力成为项目定位的关键 本报告就针对区域竞争和客源需求两个层面进行分析，从而对本项目的房型优化提出相对科学合理的改善方案建议，实现效益最大 本单元结论 二、竞争分析 1、在售个案房型面积配比及去化 2、未来竞争预测 1、在售个案房型面积配比及去化 1.1周康楼盘分布 周康地区分为周浦与康桥两个细分板块； 两个板块产品和价格差异较为明显，康桥明显优于周浦； 就目前的市场状况而言，本案竞争市场主要以周浦区域个案作为参考。