康桥水都社区商业中心招商方案
1．基本情况与核心思路 2
1．1项目基本情况 2
1．2社区商业中心运作思路 3
2．周边商业市场调查 4
2．1周边现存商业分布 4
2．2现存商业格局对本项目影响 5
2．3人口流动示意 7
2．4案例分析——万科四季花城 9
3．项目成长性分析 11
3．1人口导入成长性分析 11
3．2住户对商业需求的渐进性分析 12
3．3商业成长性前景规划 13
4．综合运作计划 15
4．1初始业态建议及分布 15
4．1．1业态建议考量重点 15
4．1．2初始业态建议及分布 16
4．2综合运作计划 20
4．2．1招商策略 20
4．2．2现场区隔与包装宣传 21
4．2．3业态成长时间表 23
5．租金及免租金建议 24
5．1租金建议 24
5．2免租金建议 25
6．现金流量分析 26
7．招商前工作计划 27
1．基本情况与核心思路
1．1项目基本情况
项目开发进程
人口导入时间进程
1 期
2C
2A/2B
2D
2F/2G
总计
户数
1591
286
630
1720
1042
5269
户均人口
2.5
1.5
2.8
1.7
2.5
2.22044
预期导入人口
3977.5
429
1764
2924
2605
11699.5
预计交付时间
已交付
2007年8月
2007年12月
2008年6月
2008年12月
从上表情况来看，本项目在06年8月左右就应该有较大的人口入住水平，而排除掉设计装修等时间因素，第一期交付后应导入人口3900人左右，但是从目前实际人口导入情况来看，仅仅达到30％左右，这样的入住水平不仅给物业管理带来了一定问题，同时更影响了项目后期销售

据我司实地调查情况，目前人口入住率低下的主要原因为
交通相对不便，距离地铁公交均有较大距离；
配套不齐全，实际居住有较大困难；
由于交通不便的问题目前较难解决，为解决这一实际