2016年03月
莽山商业街项目物业发展建议
物业发展研究部分框架
本体分析
产品设计建议
其他建议
景观及污噪影响分析
用地指标分析
规划布局建议
酒店建议
商业建议
公寓建议
地块价值分析
地块分析小结
地形地势分析
分期开发建议
补充建议
展示区建议
项目属于中等规模，商业街旅游地产项目，物业类型以商住为主
用地指标分析：
用地性质：商住、服务用地 用地面积：36093.75㎡，约54亩， 容积率：1.2左右 计容建筑面积：约4.3万 建筑密度：30%
地块范围
坪坑河
规划路
地形地势分析：
地块不规则，大致呈长条形，靠河部分地势较低，临山部分地势陡峭，规划设计施工难度较大
地块北面坪坑河以及三面环绕的莽山，成为项目最强势的景观支撑
地块周边情况：
景观资源及周边污噪影响分析：
莽山管理处
天沅大酒店
莽山大酒店
坪坑河
评判依据：主要以景观和道路为主要影响因素进行居住和商业价值的划分
用地价值分析：
商业价值最高部分主要在地块北面临坪坑河同时靠近规划道路一侧； 居住价值最高的地方主要分布在地块东南部，不受道路干扰区域，有较强的景观资源支撑
地块分析小结
地块规模、指标 -地块总用地为约54亩，物业类型多层为主，容积率1.2左右，计容建筑面积：约4.3万。 地形、地势特点 地块不规则，大致呈长条形，靠河部分地势较低，临山部分地势陡峭，规划设计施工难度较大。 用地资源分析 -地块北面坪坑河以及三面环绕的莽山，成为项目最强势的景观支撑 用地价值分析 -商业价值最高部分主要在地块北面临坑坪河，同时靠近规划道路 -居住价值最高的地方主要分布在地块南部，收干扰小，有较强的山体景观资源支撑。
物业发展研究部分框架
本体分析
产品设计建议
其他建议
景观及污噪影响分析
用地指标分析
规划布局建议
酒店建议
商业建议
公寓建议
地块价值分析
地块分析小结
地形地势分析
分期开发建议
补充建议
展示区建议
整体规划布局
规划上结合地形地貌整体分为三个功能部分：酒店：设置在地块的东南面，南面临山，北面临商业街，公寓：同样在地块南面临山设置，紧靠酒店利于后期物业管理；商业：地块北面和中部，临河布置，充分体现商业价值
整体规划布局合理
初步规划布局
优化建议
道路优化：1、建议将地块进入桥梁设置在靠近停车场位置，临河沿线尽量保证为步行空间，同时靠近停车场方便停车；2、在地块中间位置增加人行吊桥，方便游客步行进入
优化建议
初步规划布局
通过公寓和商业街以及商业街和商业街之间的连廊设置，让2、3层商业联合贯通提升整体商业价值.；主入口位置设置楼梯可以上到2、3楼的商业
优化建议
初步规划布局
临水空间示意
亲水是人的天性，通过设置小水坝蓄水，同时合理的在商业街道中引入水系，沿河设置亲水平台，同时还可以设置体验水车、喷水池等游乐设施，形成趣味的滨水商业建筑形体，可以无形中提高消费者的驻留时间
水坝
水坝
地下车库出入口
原车库入口
调整后位置
建议广场部分不设置车库入口，调整至如图位置，保证广场的完整性和人行空间以及广场部分商业的价值
优化建议
初步规划布局
地下车库人行出入口
增加地下车库进入商业街和公寓的出入口，保证人流出入方便
车库内出入临水平台和酒吧的出入口
车库内出入主广场出入口
增加一个公寓出入口
优化建议
初步规划布局
首层商业优化
首层北面酒吧临商业街的部分建议划分成小商品，与街南面的铺形成双铺的形式，更利于形成商业氛围
优化建议
初步规划布局
卫生间位置
公共卫生间主要直至在人流较为集中地广场部分以及商业街的中间位置和西头位置，其中广场位置和西头位置的卫生间可以结合地下室考虑，尽量不占用商业街面积
优化建议
初步规划布局
整体规划布局小结
整体布局建议 项目规划上结合地形地貌整体分为三个功能部分：酒店：设置在地块的东南面，南面临山，北面临商业街，公寓：同样在地块南面临山设置，紧靠酒店利于后期物业管理；商业：地块北面和中部，临河布置，充分体现商业价值。 优化建议 道路优化：1、建议将地块进入桥梁设置在靠近停车场位置，临河沿线尽量保证为步行空间，同时靠近停车场方便停车；2、在地块中间位置增加人行吊桥，方便游客步行进入。 街道优化：通过公寓和商业街以及商业街和商业街之间的连廊设置，让2、3层商业联合贯通提升整体商业价值.；主入口位置设置楼梯可以上到2、3楼的商业。 临水商业优化：亲水是人的天性，通过设置小水坝蓄水，同时合理的在商业街道中引入水系，沿河设置亲水平台，同时还可以设置体验水车、喷水池等游乐设施，形成趣味的滨水商业建筑形体，可以无形中提高消费者的驻留时间。
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