长租公寓市场调研分析
营销策划部2017年3月10日前 言
基于公司领导层加大对富达广场物业持有比例，结合2016年底，《中国流动人口发展报告（2016）》显示，我国流动人口年均增长800万左右，并预计2020年流动迁徙人口将达到2.91亿，年均增长约600万人，青年人占绝对比例且以租赁为主。具统计表明有1.3万亿青年人通过租房解决住房问题，这部分市场规模超过4000亿，特大城市人口聚集态势加强。本案主要对富达广场公寓物业未来发展方向进行市场调研与探讨
目 录
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第一章
长租公寓市场相关概述
长租公寓
01-1 长租公寓概述
长租公寓分为“集中式”和“分布式”两种。随着资本的涌入，企业的看好和追逐，国民对生活品质的追求等等因素的发酵，新的创意，新的品质，新的社交方式等等开始进入寻常百姓家，开启了住宿业的变革
高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求，对欧美各国历年住房自有率的平均值进行对比，发现住房自有率与经济增长呈负相关关系，与租房比例呈正相关关系
发达国家品牌公寓25%-30%比例远高于国内2%
品牌公寓占比
国内市场 不到2%
发达国家 25%-30%
01-2 长租公寓市场需求
自2015年下半年以来，随着新一轮的房价上涨，北京、上海、深圳三城租金回报率都降低到了2%以下，深圳在2016年5月租金回报率降至1.6%，意味着深圳购房出租的投资回收期至少需要60年，估值较低，未来房租上涨呈大概率
01-3 发展租赁市场的政策解读
结合我国目前的房地产形势，以及城市租住人群情况，为促进房屋租赁市场的健康发展和对房地产市场进行供给侧改革，国家在2015、2016年以来制定了多项政策措施。以促进租赁市场特别是长租公寓行业的发展
01-3 发展租赁市场的政策解读
2015年1月6日《住房和城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》各地要在金融、税收和经营管理等给予政策支持。对于机构、房地产开发企业经营租赁住房需要办理规划变更、装修改造等相关手续的，积极给予支持。 2016年最新出台的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（二十九）加快发展专业化住房租赁市场。通过实施土地、规划、金融、税收等相关支持政策，培育专业化市场主体，引导企业投资购房用于租赁经营，支持房地产企业调整资产配置持有住房用于租赁经营，引导住房租赁企业和房地产开发企业经营新建租赁住房。鼓励商业银行对购买商品住房开展租赁业务的企业提供购房信贷支持。 2016年3月16日《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》第三十五章第二节积极发展住房租赁市场，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。 2016年4月14日《国土资源部关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》完善住房用地供应政策。允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途，用于棚改安置房和公共租赁住房建设。鼓励以各类住房配建、现有非住宅用地改变用途等方式，支持发展住房租赁市场
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第二章
长租公寓市场调研分析
就深圳市场而言，据数据统计，深圳1200万常住人口，自有住房率为34%，即约800万深圳人处于租房状态，加上数百万无法统计的流动人口，在增量的刚性需求和政策的导向之下，长租公寓市场蓬勃兴起，成为了众多房地产开发商竞相探索的新蓝海。先有万科捷足进军，招商蛇口、深业、金地等品牌开发商紧随其后，也有世联、链家等中介机构；更有依托“互联网＋”成长起来的长租公寓品牌。 本次调研重点选取留仙大道创业小镇YOU+魔方公寓世联红璞公寓合富创寓潜龙曼海宁万科泊寓 集悦城金地草莓社区润达圆庭 9个长租品牌项目作为本案分析依据
【上表黄色色块部分为本次调研项目，本案对酒店式公寓的考察不涉及分析】
02-1.1you+（互联网+租赁工业用地）
YOU+国际青年社区成立于2011年10月，致力于为青年人及创业者提供一个住房、工作、休闲、娱乐一体式服务的青年社区。目前，YOU+在北京、上海、杭州、深圳、福州、成都、苏州、南京、大连等城市拥有16个社区，共有近5000间房，平均入住率达90%
YOU+门店选址条件： 独栋面积在5000㎡-12000㎡，合作合同期限在10年及10年以上，物业产权手续完备，具有合法性，能申报酒店类消防； 周边交通选择距大学、创业区较近，周边生活便利、商业配套完备；
02-1.2you+运营模式及租金水平
[考察观点] YOU+租用工业区厂房重新装修打造，是一个出租情怀的公寓，从出租率看符合青年白领对住房附加值的追求。
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