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伦敦经济月刊（2013年1
月）
2013年1月18日
中银研究产品系列
● 《经济金融展望季报》
● 《中银调研》
● 《宏观观察》
● 《银行业观察》
● 《人民币国际化观察》
作者：李佩珈中国银行国际金融研究所
电话：010 - 6659 4312
签发人：陈卫东
审稿：宗良 周景彤
联系人：梁婧 李艳
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＊对外公开
＊＊全辖传阅
＊＊＊内参材料
2016年6月23日 2016年第12期（总第152期）
2016年上半年房地产市场运行回顾
及下半年展望
＊
2016年以来，在一系列利好政策的支持下，我
国楼市持续升温，进入以2015年12月为起点的新一
轮上行通道，整体呈现出“四高一升”（高房价、
高涨幅、高地价、高库存、投资升）的运行态势，
这为缓解中国经济过快下行、推动房地产去库存做
出了积极贡献。但是，受投资需求泛滥、“首付
贷”等杠杆工具过度使用等影响，在房地产投资整
体仍处低位的同时，出现了部分城市房价上涨过
快、涨幅较大等问题。如果忽视当前房地产领域的
风险，任由其野蛮发展，将是中国经济转型“不可
承受之重”。如果全面转向，又是中国短期经济
“不可承受之轻”。我们认为，要解决好这一问
题，关键要做好政策协调配合，货币“稳”、监管
“严”；重点是因城施策，把握好去库存的节奏和
力度；加强杠杆资金和土地市场监管，避免房地产
泡沫进一步累积；防范金融风险，促进房地产投资
保持稳定
国际金融研究所
宏观观察2016年第12期（总第152期）2016年上半年房地产市场运行回顾及下半年展望
2016年以来，在一系列利好政策的支持下，我国楼市持续升温，进入以2015年
12月为起点的新一轮上行通道，整体呈现出“四高一升”（高房价、高涨幅、高地价、
高库存、投资升）的运行态势，这为缓解中国经济过快下行、推动房地产去库存做出
了积极贡献。但是，受投资需求泛滥、“首付贷”等杠杆工具过度使用等影响，在房地
产投资整体仍处低位的同时，出现了部分城市房价上涨过快、涨幅较大等问题。如果
忽视当前房地产领域的风险，任由其野蛮发展，将是中国经济转型“不可承受之重”
如果全面转向，又是中国短期经济“不可承受之轻”。我们认为，要解决好这一问题，
关键要做好政策协调配合，货币“稳”、监管“严”；重点是因城施策，把握好去库存的
节奏和力度；加强杠杆资金和土地市场监管，避免房地产泡沫进一步累积；防范金融
风险，促进房地产投资保持稳定
一、2016年上半年房地产市场运行的主要特点
2016年以来，我国房地产市场持续升温，进入以2015年12月为起点的新一轮景
气周期的上行通道（图1），突出表现在房地产投资、销售、价格和土地购置等多个
指标触底反弹或快速回升。二季度以来，随着资金面由前期“稳健略宽”向“适度中性”
回归，政策面趋严（上海、深圳等城市收紧二套房贷、加快房地产宏观审慎框架构建
等）以及改革加快（6月5日，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若
干建见》），房地产投资、价格等指标出现了一定回落。整体看，当前房地产运行形
势可用“四高一升”，即“高房价、高涨幅、高地价、高库存、投资升”来概况
第一，房地产销售“量价齐升”，房价涨幅较大。前5个月，商品房销售面积和
销售额分别同比增长33.2%和50.7%，相比上年末分别加快26.7个和33.4个百分点
5月末，商品房销售单价为7669元/平方米，相比2015年上涨了12.9%，为2010年以
来最大涨幅（图2）。2016年第12期（总第152期）
图1：我国房地产周期演变
注：房地产景气周期顶部和底部以70个大中城市新建住宅价格指数同比作为判断依据，景
气周期上行通道主要指房价同比涨幅大于零
资料来源：Wind,中国银行国际金融研究所
房地产销售“量价齐升”的原因主要有：一是各地出台的去库存政策激活了潜在
的首次置业需求和改善性住房需求。二是资金面偏于宽松和房价快速上涨，投资性需
求加快进入楼市。三是部分二线和三线城市由于政策环境更为宽松，往往成为投资需
求主战场。四是“首付贷”等杠杆手段，为投机资金“以小博大”创造了条件
分城市看，房价上涨城市数目多，涨幅过大现象出现了从一线城市蔓延到二线城
市的态势。4月，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨城市数目为65个，为
2014年以来最大值。4月以来，一线楼市房价过快上涨势头有所减弱，部分二线城市
涨幅超过一线城市（图3）。5月份，房价涨幅居前十位的城市依次是：厦门、合肥、
无锡、南京、廊坊、东莞、杭州、中山、南昌、珠海，涨幅在2.7%-5%。三线城市房
价也走出下行通道。5月，三线城市同比增速由负转正，环比已连续五个月上涨
(1.5)
(1.0)
(0.5)
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
(10)
(5)5151999/122007/102011/122016/02
%%70个大中城市新建住宅价格指数: 同比（右）
70个大中城市新建住宅价格指数: 环比(左）
宏观观察2016年第12期（总第152期）图2：房地产销售“量价”齐升图3：百城住宅价格指数
资料来源：Wind,中国银行国际金融研究所
4月以来，房价涨幅过大现象从一线城市蔓延到二线城市的原因主要有：一是周
期因素。二线城市前期涨幅较低，在去库存政策作用下，累积需求开始释放。二是监
管因素。3月底以来部分一线城市房地产调控政策趋紧，部分二线城市政策环境较为
宽松，为投资性需求提供了空间。三是货币因素。作为一种重要投资工具，房地产价
格在实体经济信贷需求不足、资金面相对充裕背景下，容易非理性上涨，这是今年以
来全球房地产市场出现的共同现象。例如，今年以来俄罗斯、日本等国家都出现了房
价大幅上涨
第二，房地产投资底部企稳，近期有所回落。前5个月，房地产开发投资同比增
长7%，相比上年末加快6个百分点，但比前4个月有所回落。房地产投资近期小幅回
落的原因主要有：一是房地产销售回落导致盈利预期减弱。这也反映在房地产施工面
积和新开工面积较上月均有所回落。二是前期宽松货币政策的边际效应减弱。三是加
强“首付贷”业务整治、上海等城市收紧二套房贷等政策的逐步显效。总体看，相比过
去十五年间（1999-2014年）平均约22.8%的年均增速，房地产投资仍处于历史低位水
平
第三，房地产先行指标明显改善，库存持续下降但仍处高位。房地产先行指标主
要包括新开工面积、在建面积和土地购置等，这主要反映了房地产企业的开发投资信
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