请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明
证券研究报告
2017年6月19日
房地产
由攻转守，优选龙头——2017年下半年房地产板块投资策略
观点聚焦
投资建议
下半年我们对A/H两市房地产股转向谨慎，优选龙头。信贷额度
下行压力下，预计销售增速在下半年放缓，九月至年末风险更高

建议期内持有龙头房企。A股重点推荐三大龙头－招商蛇口、保
利、万科，及区域性标的华夏幸福、荣盛发展、华发股份。H股
中报前继续推荐碧桂园、龙湖、龙光，中报后转向中海、华润

理由
预计下半年地产销售增速整体走弱，但全年仍将实现同比正增长

其中：1）一二线城市持续低位运行；2）三四线市场延续韧性

维持全国商品房销售面积同比增10%，销售额同比增15%的全年
预测（前五月分别为14%、19%）

投资和新开工增速无显著下行风险。三四线新开工和一二线拿地
势头仍将持续。此外，未来三年1500万套棚改计划亦将带来额外
利好。维持房地产开发投资额同比增7%，房屋新开工面积同比增
10%的全年预测（前五月分别为9%、10%）

行业政策年内平稳。一二线市场难言政策放松，但房价同比涨幅
已迅速收窄，政策无再加码压力。三四线城市房价尚未出现普遍
大涨，宽松政策有望延续

风险主要在信贷端，且集中于年尾。我们判断今年全年住房抵押
贷款投放总额仍在6万亿元左右（去年6.6万亿），其中新增部分
4万亿（去年5万亿），且显著向三四线市场倾斜。考虑到前五月
累计新增按揭已达2万亿（月均4000亿），我们判断下半年信贷
投放量边际上将持续下降，年尾可能出现断贷风险

龙头公司的市占率加速提升。在诸如“因城施策”引致的一二线、
三四线市场分化、严格限制预售价备案等新因素影响下，龙头房
企防御能力在本轮调控期尤为突出，销售增速大幅跑赢行业，驱
动行业集中度加速提升。过去五年Top20房企销售额占有率由
15%提升至25%，而今年前五月就已升至37%

盈利预测与估值
维持盈利预测不变。目前A/H地产板块分别交易于11.0倍/8.6倍
2017年预测市盈率，较2017年预测NAV折让22%/44%

风险
按揭大幅度收紧、调控再升级

目标 P/E (x)
股票名称 评级 价格 2017E 2018E
招商蛇口-A 推荐 24.75 13.2 11.0
保利地产-A 推荐 12.40 7.4 6.4
万科-A 推荐 26.00 9.7 8.5
华夏幸福-A 推荐 43.00 11.6 8.7
荣盛发展-A 推荐 13.37 8.3 7.1
华发-A 推荐 10.30 12.8 10.3
碧桂园-H 推荐 10.80 11.5 8.2
龙湖地产-H 推荐 20.00 8.6 7.2
龙光地产-H 推荐 6.00 5.8 4.3
中国海外发展-H 推荐 31.62 7.1 6.4
华润臵地-H 推荐 30.03 7.9 7.0
中金一级行业 房地产
相关研究报告
(2017.03.17)
(2017.02.07)
资料来源：万得资讯、彭博资讯、中金公司研究部
张宇 肖月 吕功绩 王惠菁
分析员 分析员 联系人 联系人
eric.zhang@cicc
SAC 执证编号：S0080512070004
SFC CE Ref： AZB713
yue.xiao@cicc
SAC 执证编号：S0080516080005
abel.lv@cicc
SAC 执证编号：S0080115070022
huijing.wang@cicc
SAC 执证编号：S0080116110020
100
115
130
145
160
2016-062016-092016-122017-032017-06
相对
值 (
%)
HSCEI中金房地产
中金公司研究部: 2017年6月19日
请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明目录
投资摘要........ 4
下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长 ........... 8
预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15% ........... 8
热点一二线城市成交量仍将低位运行 ...... 8
三四线城市有望持续体现销售韧性 ......... 9
单月销售增速延续全年W型走势的后半段 .......... 11
投资和新开工无显著下行风险 .... 12
预计全年房地产开发投资额同比上涨7%，新开工面积同比上涨10% . 12
未来三年1500万套棚改计划提供有力支撑 ......... 13
下半年开发商土地投资热情仍将延续，地价难以松动 .......... 13
行业端政策平稳，信贷端
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看