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一、旧金山都会区是美国西岸第二大都会区，房地产业发展迅速 ..... 1
1、概况：旧金山是美国西部的海港城市，是金融、贸易和文化中心 .... 1
2、房地产市场：区域住宅价格北高南低,下半年成交量同比继续增长 ... 3
二、旧金山房价：同比持续上涨，12月同比涨幅为各都会区最高 .... 4
1、绝对价格：房屋套价波动不大，仍与全美平均保持较大差距4
2、房价变化：12月房价指数创历史新高，同比涨幅为各都会区最高 ... 5
3、分物业：别墅和公寓价格高位调整，但仍处于历史较高水平6
4、分区域：下半年除旧金山县外，其他区域别墅和公寓价格同比均上涨 ........ 9
三、结语：下半年房屋量价仍处历史较高水平，预计未来市场将进一步平稳 ....... 10
海外城市房价解读——旧金山篇（2016年）
——房价仍处历史较高水平，市场将进一步趋稳
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海外城市房价解读——旧金山篇（2016年）
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一、 旧金山都会区1是美国西岸第二大都会区，房地产业
发展迅速
1、概况：旧金山是美国西部的海港城市，是金融、贸易和文化中心
图：旧金山湾区及旧金山市县覆盖范围
资料来源：中国指数研究院综合整理
旧金山湾区位于美国加州北部，是美国西岸的第二大都会区，仅次于洛杉矶

旧金山湾区（San Francisco Bay Area）简称湾区，是美国加利福尼亚州北部的一
个大都会区，是美国西岸仅次于洛杉矶的第二大都会区，含有九个县级行政区：圣
克拉拉县、阿拉梅达县、圣马刁县、马林县、康特拉科斯塔县、纳帕县、索拉诺县、
索诺玛县和县市合一的旧金山。其中三个主要城市为西部的旧金山、东部的奥克兰
和南部的圣何塞。湾区的快速交通系统解决了各城市之间的运输问题。根据2010
年美国人口普查，旧金山湾区面积约为18,000平方千米，总人口数在710万左右，
是美国西海岸最发达的地区之一，也是美国人均所得最高的地区之一

图：旧金山湾区快速交通系统
资料来源：bart.gov、中国指数研究院综合整理
旧金山是美国西部的海港城市，是金融、贸易和文化的中心。旧金山是美国西
1本文所采用的大都会统计区(United States Metropolitan Statistical Areas，简称MSA)，是美国核心都会人口密
度相对较高，和地区全体经济有密切关系的地理区域。这些地区并没有法律地位，由美国人口普查局和其他联
邦政府机构出于统计目的使用。核心都会区域人口超过5万人的，可被定为大都会统计区

加利福尼亚州
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海岸仅次于洛杉矶市的第二大港口城市，于19世纪中的加州淘金潮时逐渐发展成为
美国西岸的金融中心。在金融商业区的蒙哥马利街有“西部的华尔街”之称，全美
最大银行美洲银行也创始于此，许多其他国际金融机构、跨国银行等也都在旧金山
创立或设有地区总分部。新兴的宇航、汽车装配、电子等工业部门近年也有较大的
发展。旧金山适宜的气候和开放的风气，再加上市政府为了吸引科技公司进驻和鼓
励投资创业所提供的优惠政策，使得许多世界级的科技总公司落脚在旧金山

旧金山属于地中海式气候，适宜居住。旧金山三面环水、环境优美，是一座山
城。受太平洋加利福尼亚寒流的影响，旧金山是典型的亚热带地中海式气候，冬暖
夏凉、阳光充足，被誉为“最受美国人欢迎的城市”

图：加州及旧金山湾区各县人口密度对比
资料来源：美国国家统计局、中国指数研究院综合整理
人口密度大，亚裔移民较多。美国统计局数据显示，2010年旧金山市人口达
80.5万人，是全美人口第13大城市，人口密度为17179人/平方英里，约为加州平
均水平（239人/平方英里）的72倍，远超其他县区，为全美大城市第二高，仅次
于纽约

旧金山是个移民城市，2011年旧金山亚裔人口所占比例约为33.9%，远高于加
州整体水平（13.6%）。当地唐人街地处旧金山下城，是北美洲最古老的唐人街，也
是亚洲以外最大的华人社区。唐人街自成立以来一直在美国以至整个北美洲华人移
民的历史和文化中担当重要角色，保有中国各种各样的商品和丰富多彩的传统文化，
吸引着许多华人来此居住

239
17179
05000100001500020000
纳帕县
加州
索诺玛县
马林县
索拉诺县
圣克拉拉县
康特拉科斯塔县
圣马刁县
阿拉梅达县
旧金山
人/平方英里
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2、房地产市场：区域住宅价格北高南低,下半年成交量同比继续增长
图：2016年11月旧金山市各区域房屋挂牌中位价
资料来源：Trulia、中国指数研究院综合整理分析
房屋均价由北向南逐渐下降。旧金山市总面积约600平方公里，其中，陆地面
积约121平方公里，从旧金山市各区域房屋挂牌中位价看，高价位住房普遍集中于
北部地区，南部地区多处在100万美元/套以下

图：2015年全美及各主要都会区住房拥有率（Homeownership Rate）
数据来源：美国统计局，中国指数研究院整理分析
旧金山都会区住房拥有率低于全美平均水平。根据美国统计局调查结果，2015
年旧金山都会区的住房拥有率为56.3%，较2014年（54.6%）上升1.7个百分点，
比全国平均水平（63.7%）低7.4个百分点，明显低于华盛顿（64.6%）

图：2011年一季度至2016年四季度旧金山市住宅成交量及其同比变化
资料来源：rereport，中国指数研究院综合整理
2016年下半年住宅成交量环比先降后增，同比持续增长。2016年四季度旧金
山市住宅成交1420套，环比增长13.7%，同比增长13.3%，为自2016年一季度同
比止降转增后连续第4个季度增长，增幅较三季度扩大1.1个百分点。整体来看，
2016年旧金山市住宅成交量环比先降后增，同比持续增长，且增幅呈扩大趋势

49.1%
49.9%
56.3%
59.3%
63.7%
64.3%
64.6%
0%10%20%30%40%50%60%70%
洛杉矶
纽约
旧金山
波士顿
全美
芝加哥
华盛顿
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
2000
套
住宅成交量（左）同比（右）
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