目录
一、纽约都会区是美国第一大都会区，房地产业发展成熟 ........ 1
1、概况：纽约是美国金融、经济、文化中心，移民人口众多 .. 1
2、房地产市场：租房比例高，住宅成交量回升 .. 2
二、纽约房价：价格继续上行，同比涨幅略有扩大.. 4
1、绝对价格：房屋套价同环比持续上涨，12月套价达历史最高水平 ....... 4
2、房价变化：同比继续上涨，但涨幅仍为各主要都会区最小 .. 5
3、分物业：四季度，别墅和公寓价格同比均止跌转涨 ........ 6
4、分区域：12月各区同比均上涨，其中曼哈顿同比涨幅最大 . 9
三、结语：楼市向好发展，预计未来将继续稳步前行 ........... 10
海外城市房价解读——纽约篇（2016年）
——楼市向好发展，预计未来将继续稳步前行
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海外城市房价解读——纽约篇（2016年）
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一、 纽约都会区1是美国第一大都会区，房地产业发展成熟
1、概况：纽约是美国金融、经济、文化中心，移民人口众多
图：纽约都会区及纽约市覆盖范围
资料来源：中国指数研究院综合整理
纽约位于美国东北部，是美国第一大城市。纽约都会区（New York Metropolitan
Area）是全美最大的都会区，占地17400平方公里，拥有1957万人口。都会区以
纽约市为中心，由长岛、新泽西州、康乃狄克州以及宾夕法尼亚州等部分地区组成

纽约市占地783.8平方公里，位于首都华盛顿和汇集世界著名学府的波士顿之间，
是纽约都会区的核心城市。包括布朗克斯区（The Bronx）、布鲁克林区（Brooklyn）、
曼哈顿区（Manhattan）、皇后区（Queens）及史丹顿岛（Staten Island）五个区

图：2015年美国GDP前十都会区GDP占比
资料来源：美国经济分析局，中国指数研究院综合整理
纽约是全球最大的金融、商业和文化中心之一。经历300年的发展，纽约市先
后成为美国的贸易中心、轻工业制造中心以及大公司所在地。新旧产业的交替改变
着纽约市的城市结构，使纽约发展为多种产业相互促进、相互补充的综合性城市，
成为美国乃至全球经济金融的中心。根据2015年统计数据，纽约大都会商区的生
产总值为16027亿美元，GDP占全国份额的9.9%，人均GDP为7.0万美元，是
美国最大的经济区。本文所采用的大都会统计区(United States Metropolitan Statistical Areas，简称MSA)，是美国核心都会人口密度相对较高，
和地区全体经济有密切关系的地理区域。这些地区并没有法律地位，由美国人口普查局和其他联邦政府机构出于统计目的使
用。核心都会区域人口超过5万人的，可被定为大都会统计区

2.1%
2.4%
2.5%
2.7%
3.0%
3.0%
3.1%
4.0%
5.7%
9.9%
0%2%4%6%8%10%12%
亚特兰大
波士顿
费城
旧金山
达拉斯
华盛顿
休斯顿
芝加哥
洛杉矶
纽约
纽约市
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图：2011年美国移民数量最多的十个城市
资料来源：美国国家统计局，中国指数研究院综合整理
人口密度大，外来移民占比高，并为纽约经济发展贡献力量。根据美国国家统
计局预测数据，2015年纽约市人口达855万人，近五年人口增长了4.5%。截至2010
年，纽约市人口密度约为10,630人/平方公里，比密度第二高的旧金山足足多出四
千人，而曼哈顿更是以人口密度25,846人/平方公里成为全美之最

纽约一直以来都是外来移民的入境点，吸引着来自世界180多个国家及地区的
人口来此定居。2010年，纽约市人口中华裔占比达12.7%。作为华人在北美的主要
聚集地之一，纽约市生活便利，华人在当地归属感较高，同时教育资源丰富，是众
多新老移民首选地之一

2、房地产市场：租房比例高，住宅成交量回升
图：2014年全美及纽约市各区住房拥有率（Homeownership Rate）
数据来源：纽约市市政厅，中国指数研究院整理分析
纽约市住房拥有率较低，仅为全美平均水平的二分之一。2014年调查结果表明，
纽约市的住房拥有率为32.5%，比2011年增长了0.6%，总体水平明显低于其他大
城市群，仅接近全国平均水平的二分之一。在纽约市的五个区中，史丹顿岛的住房
拥有率最高，为64.6%；而布朗克斯的住房拥有率最低，仅为21.2%

纽约拥有完善的住房制度，租房市场活跃。根据2014年纽约市住房调查，纽
约市340万套住房中有218万套为出租房，约占64.1%，为全美最高。在纽约市各
分区中，租房比例最高的是布朗克斯，超过80%；其次是曼哈顿，租房比例约为77%

而纽约市在租金管制约束下的房屋达105万套，占租用住宅的比例超过48%（租金
稳定占47.2%，租金控制占1.2%），非管制的住宅仅占38.9%。在纽约市租金管制24
30
31
35
38
58
59
149
307
- 50 100 150 200 250 300 350
费城
迈阿密
凤凰城
旧金山
圣地亚哥
圣琼斯
芝加哥
休斯顿
洛杉矶
纽约
万人
x 10000
21.2%
24.8%
29.0%
44.3%
64.6%
32.5%
64.5%
0%10%20%30%40%50%60%70%
布朗克斯区
曼哈顿区
布鲁克林区
皇后区
史丹顿岛
纽约市
全美
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房屋占比最多的曼哈顿核心区，租金管制下的房租中位数仅为1480美元/套，约为
市场价格的一半。租金管制的实施在一定程度上协调了中低收入者的住房问题，缓
解了社会的矛盾，并抑制了租房市场的价格。因此，即使纽约市拥有众多“天价房”，
但当地居民生活并未受到实质性影响

图：2004年1季度至2016年四季度纽约市住宅季度成交量及同比变化
资料来源：Millersamuel，中国指数研究院综合整理
2016年下半年成交量回升，同比降幅收窄。2016年四季度纽约市住宅成交
11506套，环比增长0.8%，同比下降1.5%，降幅较三季度收窄8.5个百分点

整体来看，2016年上半年纽约市住宅成交量延续2015年年末的回落态势，环
比持续下降，二季度同比由增转降，下半年住宅成交量开始回升，环比持续增长，
同比降幅呈收窄态势

-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%26101418千
套
住宅成交量(左)全年均值（左）同比(右)
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