目录

第一部分：第一大道投资收益分析
第二部分：第一大道投资风险分析
第三部分：第一大道良好的退出机制

测算方法：

租金回报率 =（月租金╳ 12）/ 单价
1/4
回报率1=（总现金回报/首付款） -1

回报率2 =（总现金回报/首付款-1）/ 4

内部收益率IRR的计算方法是对每年的净现金流的综合测算所得




结论

● 按揭对投资收益具有显著的放大作用（参见图1）

假设不作按揭, 四年后卖出，内部收益率是10.8％。
如果作按揭,四年后卖出，内部收益率高达16.5％。

● IRR考虑了投资的时间成本和其他累计收益与投入，是最科学的分析投资收益的方法，而租金回报率有很大的局限性。（参见图2）

通过第一大道与某写字楼的对比，在租金回报率接近的情况下，而实际的投资收益有显著的区别。
第一大道IRR =16.5%
财富中心IRR=8.6%
主要原因是某写字楼的期房时间比第一大道晚一年


通过IRR分析，我们可以进一步得到如下结论：（测试案例的正常回收时间为13年）
● 晚出租一年，回收投资的时间（即现金流为零的时间）将延长三年。
● 房价增加10%，回收投资的时间将延长四年。
● 房价、租金、成功出租所须的时间是与投资收益相关性最高的因素。