洲际·银海湾 2014年度营销方案
目录 第一部分2013年营销工作总结回顾 第二部分2014年营销工作计划策略
2013年度销售数据
2013年度共计销售1438套房源，认购面积144856.43 ㎡ ，认购金额9.13亿元。 2013年度共计签约1504套房源，认购面积151444.59 ㎡ ，认购金额8.66亿元。 项目累计认购2080套，累计签约1875套，推出房源剩余778套（数据截至日期2013年12月31日）
2013年度月销售量
2013年度共计销售1438套房源，（数据截至日期2013年12月31日） 3月9日开出9号楼，月销售量为273套；9月28日开二期2、12、14、15号楼，9月售出113套、10月售出146套。6月、7月、8月销售套数较少
2013年度月转化率
2013年度共计接待客户10209组，成功认购1438组 转化率仅为15%
2013年度总结回顾
第一部分
项目房源楼栋去化情况
截止2014年1月7日，5、7、11、13栋已清盘，其中1栋、2栋、3栋（B1、B2型）由于单价高、户型面积较大、去化率较低，走量缓慢
余房楼栋剩余情况
剩余房源集中在1、2、3、12、15、17栋，且为中庭房源、河景房，成交均价集中在6000-7400元/ ㎡左右，高单价导致走量缓慢
余房情况
小结
目前剩余房源主要集中在1、2、3、12、15、17号楼，且1、2、3号楼为河景房，15栋、 17号楼中庭楼王，销售速度缓慢，走量困难。14、16栋剩余房源较少
80平米套二产品主要集中在17号楼为主，77-79平米套二主要集中在15号楼，且15和17号楼因高单价、高总价导致项目目前剩余套二产品走量缓慢；
套三、套四户型是2014年度主力走量产品,目前项目剩余产品主要集中以12栋F2 110 ㎡总价66-69万；以15栋D2户型110 ㎡总价61-64万;以17栋C3户型 80.1 ㎡总价52-55万
特征一：
特征二：
特征三：
营销推广策略回顾
推广时间 2013年1月 2013年2月 2013年3月 2013年4月 2013年5月 2013年6月
推广策略 推广主题：来银海湾，做幸福的海湾家庭目的：利用返乡购房潮，配合优惠活动进行促销 推广主题：双中庭楼王全新面世 目的：利用春节热情，认购即送万元装修大礼优惠进行促销 推广主题：买江安畔春暖花开，赢普吉岛浪漫之旅目的：宣传造势 9号楼3月9日盛大开盘， 推广主题：来银海湾捕鱼，再抽港澳5日游 目的：利用特惠房优惠信息配合4.20日抽奖活动 推广主题：清凉水果季，免费尝鲜初夏时 目的：利用噱头配合销售，5.25日水果免费尝鲜 推广主题：感恩端午，40套特价房分秒递减 目的：感恩回馈业主，为二期亮相做铺垫
成效、不足、改进 ▼成效： 1、2、3月主要为新春抽奖、回馈老客户抽奖活动、开盘拉斯维加斯等暖场活动，其促销效果很明显，售楼部现场氛围良好，新客户在良好氛围带动下，当场下单。网易带客效果明显，每月来访量1000组以上，月销售量达200套以上。 ▼不足：4、5、6月所开展的活动其客户对活动形式和主题的反馈情况一般，优惠噱头未能抓住客户心理，总体效果一般，成交量明显下滑。 ▼改进：优惠活动需要细化、暖场活动需要油爆
营销推广策略回顾
推广时间 2013年7月 2013年8月 2013年9月 2013年10月 2013年11月 2013年12月
推广策略 推广主题：有一种超越叫江御，二期全新面世 目的：二期全新亮相 推广主题：洲际周年庆，成交即送miniipad 目的：配合周年庆典做特价房、成交送miniipad活动强化销售一期双中庭 推广主题：自我超越，载誉登场 目的：宣传造势9.28日二期盛大开盘 推广主题：越级热销，揽胜光华目的：双中庭楼王、二期产品持续热销 推广主题：江御欢乐季，巨惠来袭 ，60套特价房限时发售 目的：持续做暖场活动、30日抽奖活动促进销售 推广主题：圣诞、元旦大巨惠，购房即可获得ipone5s等新春豪礼 目的：持续做暖场活动、抽奖活动促进销售
成效、不足、改进 ▼不足：7月份二期亮相，一期剩余较多的为中庭房源；7月未做暖场活动，月销售31套，为13年年度低谷。 ▼效果：8月周年庆主题促销活动开展，信息很好的传给客户，活动效果达到预期目标，9月份二期开盘，10月系列活动的开展，销量有所上升。 ▼效果：11、12月份暖场活动、特价房优惠、购房抽奖活动频繁，效果较好。 ▼不足：活动推广较弱，暖场活动效果一般。 ▼改进：建议暖场活动请专业活动公司开展，建议推广全面开展，涉及面广泛。
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