如何在楼市低迷的形势下，破冰快跑，实现现金流？ 如何快速提升财信品牌，为项目推广提升助力？ 如何明确项目核心价值，制定差异化战略，区隔竞争？ 如何继承11年策略经验，制定更精准的营销思路？ 思 考 目录 第一部分 2011年营销总结 第二部分 2011面临问题及应对措施 第三部分 2012年营销计划 市场回顾与预判 住宅供需状况 项目状况梳理 第一部分 2011年营销总结 竞品状况分析 2011年房地产政策回顾 从限贷-限购-限价-保障房，政府在严格执行的基础上，加强执行力度，不断扩大城市范围，2011年新政策频频出台 市场回顾与预判 截止11月份，郑州市2011年商品住宅投放量634万㎡，成交461万㎡，供销比1.39:1，整体呈供大于求。截止11月份，郑州市商品住宅库存406.50万㎡，将延缓大多数开发商开发和推盘节奏。 7月-9月份价格出现滞涨，并开始微幅下降。不少楼盘的价格已经出现了松动，但是，郑州市场并没有出现房价剧烈下跌的现象，是因为郑州作为二三线城市，楼市泡沫较少，其次也说明开发商对2012预期较好，随着来年房地产调控政策基调的确定，2012年楼市很有可能在降价中开局 2011年郑州住宅总体供大于求，库存量增大加大了未来的销售压力。 2011年郑州住宅价格较为稳定，政策调控下有微幅下降 2011【郑州】供求、存量、价格分析 市场回顾与预判 2011年【郑州各区】供求分析 从区域供求分析来看，金水区、二七区、郑东新区是2011年商品住宅投放和销售的主要区域。郑东新区未来发展前景较好 金水区和二七区商品住宅投放和成交量相比其他区域较高。金水区发展成熟，区域内配套齐全，客户认知度高，二七区近几年由于形象升级，招商引资力度较大，新盘多，运河新区的建设对客户有很强的吸引力。 本项目所在的郑东新区作为郑州未来发展重点区域，发展迅猛，供应量仅次于二七和金水，由此可见，郑东新区是未来发展趋势的导向 市场回顾与预判 从图表上看出，郑州东区1-3月份受政策影响较小，需求量持续上升，5月份之后，由于政策深入，整个市场观望气氛渐浓，东区在一定程度上受到影响，成交量走低，开发商推盘节奏也放缓 郑东新区房价较高，从走势图上看，1-2月房价高位徘徊，3月受限购影响，房价直线下降，3-5月跌入低谷，7、8月稳定滞涨，10、11月冲高回落。整体来看，10月后，晖达新领地上市l拉低区域均价，其他上市企业纷纷促销，区域房价出现明显的下跌趋势 2011年东区住宅受政策影响最明显，11月供需比达到2.58:1，可见政策影响直接影响到了成交量走低；2011年东区住宅价格从10月后，价格下跌趋势明显 2011年东区住宅供求分析 2011年东区住宅价格分析 住宅供需状况 2011年房地产政策调控总结 房地产行业调控政策进入稳步消化期，重在执行 房价快速上涨的势头得到遏制 商品房销售面积和销售额逐渐回落 房地产市场重心转移到二三线城市 政策力度加大，价格遏制明显，销售状况日渐回落，二三线城市开始影响，2011年政策调控愈加严厉 市场回顾与预判 2012，郑州房价走势预计 12年第一季度 12年第二季度 12年第三季度 12年第四季度 城市人口增容产生的 主动型购房需求 居民住房升级换代的改善型购房需求 + = 购房刚性需求 城市旧城改造产生的被动型购房需求 + 6290元/平方米 （2011年11月份商品住宅销售均价） 2012年 房价走势 开发成本居高不下，土地费用日益走高 延续2011年房价的自然下跌惯性 郑州春交会 郑州秋交会 国家调控政策 筑底线 走势线 CPI的情况下，投机类投资与保值类投资的博弈 市场回顾与预判 2012年房地产市场前景分析 未来相当长一段时期房地产市场由政策主导转向市场力量主导 未来市场力量的表现在： 1、2011年多数开发商没有完成目标，面对不确定，2012年销售压力大，减缓拿地加速融资，体现其对资金和房价下跌的担忧； 2、以目前存量来看，明年潜在供应充足，供大于求愈加明显，价格下行压力增大； 3、购房者信心下降，期望房价下跌以迎合其矛盾心理； 4、2011年刚需被压制，2012年如符合刚性客户价格预期，刚需有望集中释放 2012年市场分析关键词：房价、供求比、刚需、观望 市场回顾与预判 易居研究认为，目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径发展： （1）【政策长期延续】：目前房价尚未合理回归，政府已明确指出，要进一步巩固调控结果，多数城市表示限购政策将持续。 （2）【价格短期松动】：房价是决定政策是否加码的关键因素，如果房价在明年走高，不排除政策范围扩大和新的行政政策出台。 （3）【刚需适时爆发】：11年楼市观望期较长，部分刚需未得到释放，未来在市场降价主流、观望减弱、成交回升的情况下，刚性将集中爆发 2012年房地产市场预判总结 2011年市场预判：政策长期延续、价格短期松动，刚需适时爆发； 市场回顾与预判 2011年7月26日开盘，推出1#、2#楼共计面积55605平米; 【未推售产品】：写字楼、社区商业、3#楼、13#、15#、16#楼 项目状况梳理 【楼座推售】 项目状况梳理 【剩余货量梳理】2 1#楼西户四房由于两面临路，噪音影响大，去化速度慢 1#、2#楼27层以上价位高，楼层客户接受程度低，销售较少 纯南向户型通透性较差，区域内两房产品存量较大，价格较低，本项目的两房和小三房面积重叠，去化慢 2011年度，项目在线上推广方面动作比较少，未能达成项目操作的延续性。 10月份之后，主要精力以外销渠道为主，线上推广基本暂停，市场声音降低，客户信心缺失，也是导致案场来访、成交下滑的原因之一 【推广回顾】 项目状况梳理 形象期广告 蓄客期广告 推广基调未统一，形象、园林等概念牌频频而出，未深入项目本身与产品本质；整体主调性市场辨识度不高； 推广内容比较空泛，吸引客户的卖点较平淡，客户关注度不高。 对财信品牌宣传较少，品牌缺失是客户对开发商认可度降低 项目状况梳理 【推广回顾】 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看