Date：2014年7月17日
复地公园城邦 2015年度营销总纲 TheSunnyIsland MarketingPlanProgram@ForteParkCity
Date：2014年12月30日
Date：2014年12月30日--
报告提纲
Part1： 目标分解
Part2： 3c分析
Part3： 营销策略
市场回顾 营销回顾 客户分析目标
目标
全年目标：15年实现销售金额2.07亿
销售目标
以项目14年住宅成交均价6054元/平计算实现2.07亿金额应去化销售面积 2015年月均去化量=2.07亿/6054/12 ≈2849㎡ 相当于月均去化29套目标解析
背景： 2014年公寓共成交282套，新访客户共1992组，成交转化率为14%。 解析： 按此成交转化率测算， 若完成每月29套的成交， 即月新访需达到207组， 14年月新访为166组， 则15年若需完成目标，则新访至少增加42组/月
起止时间2014.1.1-2014.12.30Questions市场环境宏观政策：2014年全国房地产调控方向从限购向限贷转变，并逐渐放松限贷力度。一系列的救市政策释放了部分购房需求,但对刚需市场影响有限
10月： 公积金首套可付20%，取消担保费
对刚需市场影响： 1、首付比例并未改动； 2、基于目前楼市风险偏高和房贷收益偏低的考量，现为9折利率；
对改善型置业影响： 1、若贷款已结清，首付比例降为30%，为原先的一半； 2、若贷款已结清，根据银行评估，也可贷款；
影响 有限
释放需求市场供应：2015年上市量缩水一半，千万方高库存压力依旧；惠山片区15年上市达114.2万方，处片区上市量之首，未来惠山供应充足，去化压力大
2014年全市七大片区实际上市量达797.1万方（截止至11月），2015年预计上市335.61万方，上市量缩水幅度惊人； 历年推新大盘惠山、新区、滨湖板块的上市量均明显不如往年，15年这三大板块的体量相加仅为往年的三分之一，刚突破两百万大关； 15年七大片区实际上市量中，供应最大的为惠山片区，供应达114.2万方，15年惠山片区整体去化压力极大
数据来自于365无锡地产网2014年累计供应573万方，同比增长11.47%；累计成交500万方，同比上涨2.8%； 2014年无锡市住宅成交均价7627元/㎡，同比下落3.24%；在价格下降的局面下，市场成交量依然维持下行趋势，预计未来市场以价换量的趋势将继续
无锡供求： 2014年无锡市场供应量同比13年有明显上涨，成交量较全年有了一定的增长，无锡市场整体以价换量
以上数据出自克尔瑞，起止时间2014.1.1-2014.12.30无锡走势：2014年整体无锡整体呈现以价换量趋势，市场成交以80-100㎡刚需产品及130-150㎡首改产品为主
成交量：2014年成交量起伏不定，传统黄金旺季失去其意义，月均去化约3540套；10月受协信未来城、香缇半岛、实地玫瑰庄园等楼盘集中签约的影响，10月为全年峰值月。 成交价： 2014年整体成交均价7627元/㎡，自5月开始，全市楼盘纷纷降价，采用以价换量，均价基本维持在7500元/㎡。 14年无锡普通住宅以80-100㎡刚需产品及130-150㎡首改产品为主
以上数据出自克尔瑞，起止时间2014.1.1-2014.12.30片区成交对比： 14年无锡各大楼盘纷纷以价换量，受北塘、滨湖等区域楼盘的影响，惠山区域客户分流严重，其对外区域吸引力削弱。
18%
8%
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10%
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13年惠山属于无锡成交热销板块，成交套数占全市的18%，片区利用低价有效吸引外区域客户； 14年无锡各大片区楼盘纷纷大幅度跳水，全市以价换量，以北塘最为明显，世茂首府、世茂国际等价格下调至6000元/㎡，利用其价格优势吸全市客户，一定程度上分流惠山客户，惠山片区对外区域吸引力削弱
以上数据出自克尔瑞，起止时间2014.1.1-2014.12.30惠山供求：2014年惠山市场供应量同比13年下调了8.6%；在价格下调的情况下，惠山市场成交量并没有得到改善，同比下调了23%。
2014年惠山累计供应106万方，同比下调8.6%；累计成交87万方，同比下跌23%； 2014年惠山住宅成交均价5933/㎡，同比下落3.3%；在价格下调的情况下，惠山市场成交情况并没有得到改善，成交量依然持续大幅度下降。预计惠山市场未来竞争将愈加剧烈，以价换量持续进行
以上数据出自克尔瑞，起止时间2014.1.1-2014.12.30
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