住宅价格表的制作 策略中心 · 技术资源部 二00六年四月 一、定价目标 二、价格制定 1、公式（重点） 2、取值（重点） 3、步骤 三、价格审核（重点） 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 内 容 导 航 中原你给我卖高点价，可以不用开盘当天就卖完 现在穷啊！！ 房子都买不起了！ 定价唔好太高或者太低，发展商同个客都接受就得啦，快D卖晒收钱 发展商 客户 代理商 快速 均衡 合理的价位 定价方法取得发展商认同 目 标 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 内容 导 航 销售总额折前×综合折扣 实收均价 = 总建筑面积 原 理 注意：折前销售总额不能用均价×总建筑面积 单价折后 单价折前= 综合折扣 ∑单价折前×单位建筑面积 ×综合折扣 = 总建筑面积 2种常用的方法 方法一、水平系数±层差法 单价折后=总价÷建筑面积 =（总价建筑面积+总价赠送面积） ÷建筑面积 =（单价建筑面积×建筑面积+单价赠送面积×赠送面积）÷建筑面积 或=单价已考虑赠送面积×（建筑面积+折算后的赠送面积）÷建筑面积 ={[试算价×（1+水平系数）±层差 － 干扰] ×（建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率）} ÷建筑面积 修正基准与修正标准不统一，规律性不强 方法二、系数修正法 单价=均价×综合系数 =均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+增值系数） =均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数） ×（1+∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积） （推荐） 公式源自市场比较法； 以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）； 系数的规律性更强； 通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅； 注意：综合系数需进行平均值归1处理 借鉴：市场比较法公式 评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数×个别因素修正系数 参数释义 均价—— 项目要实现的均价。 水平系数—— 反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素； 垂直系数\层差——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。 特殊系数\干扰——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。 增值系数——反映增送面积、带装修等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等。 赠送面积——不计容积率部分的水平投影面积。 折算率——反映赠送面积的可利用价值性。 实用率——等于套内建筑面积÷建筑面积 一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示 内容 导 航 水平系数=∑权重×分值×10÷100 操作： 以中间的标准层作为打分基准层； 10分制，分5个等级； 项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分； 权重相当于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅； 好处： 10分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观； 只需调整权重，便可使水平系数合理化，无需再调分值； 方法一：直接取系数 水平系数 方法二：权重×分值 （推荐） 评价：系数取值和调整繁锁 四大水平因素权重 景观 户型 朝向 噪声 普通住宅 一般公寓 高档住宅 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看