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投资摘要：
过去一年重庆市场持续火热。重庆房价在2011年以后经历了5年的平稳时期，
甚至在2013年后均价连续两年小幅走低。始自2016年9、10月份的销售热
情带动重庆市场销量大增，2016年重庆成交量首度突破2800万方，成交金
额突破2000亿，晋级为全国规模最大的商品房市场。随着全国限购限贷城市
进一步增多和调控政策持续加码，重庆作为核心二线城市中的“政策洼地”和
“价格洼地”，2017年前6个月全市均价大幅上扬。
三大因素催动重庆市场行情。从2016年中开始，影响重庆楼市走势的几大因
素主要包括：重庆自贸区获批、政府换届、20余城市限购限贷。
三波上涨将重庆房价推向新高。重庆房价共经历三次明显的客群变化，从而形
成三波上涨热潮，具体可表述为：
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上涨的第一波源动力；
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居民购房热情被调动，形成房价上涨的第二波源动力；
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重庆市场带向新的高度，此为重庆房价的第三波源动力。
重庆楼市的高热实质只是短期供应不足。首先，工期跟不上导致开发商无盘
可售；其次，各类调控政策约束短期供应入市体量，造成实质性的“饥饿销
售”;最后，一线、核心二线和环热点城市三、四线城市早就已经开启限购，
重庆作为经济核心二线城市但房价的弱二线城市势必会吸引投资需求流入，
从而带动整个市场内部不断强化。
投资策略：重庆房市火热已经走过大半年的时间，去库存的意图也基本得以实
现，未来调控政策势必同全国大趋势一致，限购限贷或正在路上。经过此轮销
售拉动，深耕重庆的几家房企显著受益，建议关注区域内的龙头公司迪马股份、
金科股份，以及在重庆地区重点布局且销售良好的招商蛇口、万科和金融街。
行业重点公司盈利预测与评级
简称
EPS(元)
PE
PB 评级
16A 17E 18E 16A 17E 18E
迪马股份 0.33 0.54 0.68 16.3 9.93 7.9 1.88 强烈推荐
金科股份 0.28 0.40 0.53 21.5 15.111.4 1.49 强烈推荐
万科A 1.9 2.34 2.53 11.49.27 8.58 2.29 强烈推荐
招商蛇口 1.21 1.58 1.83 16.212.410.72.85 强烈推荐
金融街 0.92 1.15 1.23 12.19.0511.01.31 强烈推荐
资料来源：公司财报、东兴证券研究所
分析师：郑闵钢
010-66554031 zhengmgdxs@hotmail
执业证书编号: S1480510120012
联系人：梁小翠
010-66554023 liangxc@dxzq
行业基本资料占比%
股票家数 152 4.61%
重点公司家数 - -
行业市值 26396.68亿元 4.43%
流通市值 20254.67亿元 4.84%
行业平均市盈率 16.15 /
市场平均市盈率 20.38 /
行业指数走势图
资料来源：东兴证券研究所
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P2 东兴证券专题报告 房地产行业：重庆房价不涨的神话破灭？
敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源
DONGXING SECURITIES
目录
1. 一年后，重庆不变的是气侯，变化的是楼价 .. 4
1.1 自贸试验区获正式批复 .... 4
1.2 政府换届带来预期变化 .... 4
1.3 核心城市限购限贷外溢效应 ........ 4
2. 多年来影响重庆楼市的6个长期因素 .. 5
2.1 主城人口净增长，全域人口净流出 ........ 6
2.2 不断向北的城市发展路径支持重庆北部房价 .... 8
2.3 汽车和电子两大制造业带动重庆经济高增长 .... 9
2.4 2016年重庆土地供应策略出现拐点 .....10
2.5 完善的保障房体系保证“住有所居” ..10
2.6 重庆的房产税试点具有极大的战略意义 .......... 11
3. 重庆楼市的高热只是短期供应不足 ....12
3.1 政府的部分调控政策加剧了恐慌情绪 ..13
3.2 主城的几大板块实际库存周期仍然居高不下 ..13
3.3 重庆调控政策已经是全国洼地 ..14
3.4 短期库存周期已经降低至近3个月 ......15
4. 调研结论.16
表格目录
表1：重庆五大功能区发展指标..... 6
表2：重庆房产税政策变化........... 11
表3：重点跟踪公司* .........16
