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2016年10月公司变更了经营范围，进一步加速摆脱旧有的低毛利金属业务，
专注于地产业务。2017年公司货值较为充沛，在武汉市内多盘齐开，拥有稳定
的销售基数，且公司项目基本上已经覆盖武汉市内重点区域，项目的利润率大
体可以维持在30%左右，随着结算占比提升，将会提振地产业务的整体利润水
平，预计全年业绩有望超过2016年的销售业绩
2017年是公司全国化战略布局的重要一年。目前已切入中部经济区（武汉、岳
阳）、京津冀（北京通州）、成渝经济区（成都）、珠三角经济区（深圳）、环渤
海经济区（赤峰）等主要城市区圈区域，以点带面、全面发展。2017年新增土
地储备284.52万平方米，公司已有的土地储备可满足公司未来4-5年的开发需
要。公司正在跟踪地块涉及武汉、成都、深圳和广州，土地面积共计2626万
平方米。此外，8月底公司修订了股权激励计划，行权条件要求未来三年公司
净利润持续大幅增长，较好地捆绑管理层与公司股东利益，未来发展可期
首次覆盖给予“增持”评级。2017年前三季度公司实现归属于上市公司股东的
净利润8.20亿元，同比增长22.70%，对应基本每股收益0.86元。我们预计
2017-2019年公司主营业务收入分别为112.47、146.71、189.54亿元，净利润
有望达到10.15、12.77、17.18亿元，EPS分别为 1.07、1.34、1.81元/股，
对应PE分别为11.45、9.10、6.76倍，公司业绩稳定，未来几年锁定业绩高
增长，具有较大的上升空间
风险提示：湖北省外项目拓展不及预期；城中村项目推进受阻等
盈利预测与估值
2017Q3 2017E 2018E 2019E
营业收入(百万) 7058 11247 14671 18954
+/-% -16.44 7% 30% 29%
净利润(百万) 820 1015 1277 1718
+/-%22.70 75% 26% 35%
EPS(元) 0.86 1.07 1.34 1.81
PE 14.31 11.45 9.10 6.76
资料来源：公司公告、川财证券研究所
川财证券研究报告
本报告由川财证券有限责任公司编制 谨请参阅尾页的重要声明
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正文目录
福星股份：旧改标杆 深耕武汉 .......... 4
独具特色的“三旧”改造 ... 4
落子长江新城 发展潜力十足 .......... 4
专注地产 毛利率稳步提升 ..... 8
经营范围变更 坚定转型 ..... 8
深耕武汉 业绩稳中有升 ..... 9
武汉房地产市场保持平稳 ........... 9
毛利率稳步提升10
四季度完成全年业绩目标压力不大 ....... 12
谋新求变 走出湖北 .. 13
股权激励彰显发展信心 ..... 13
走出湖北 迈向全国 .......... 15
大股东增持 集团资源整合预期强18
风险提示 ...... 20
盈利预测 ...... 21
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图表目录
图1： 长江新城起步区范围示意图 ......... 5
图2： 长江新城选址的五大优势 . 6
图3： 福星股份南湖村棚改项目位置图 . 7
图4： 黄陂区地产项目情况 ......... 7
图5： 2012年以来两大业务毛利情况 .... 8
图6： 2012年以来两大业务的营收占比情况 .... 8
图7： 公司房地产业务在营收中比重逐渐提升 . 9
图8： 公司房地产毛利率显著高于业务整体毛利率 ..... 9
图9： 2013年以来武汉商品房成交均价（元/平方米） ........ 10
图10： 2013年以来武汉商品房成交面积（万平方米） .......... 10
图11： 2010年以来公司地产销售面积情况 ...... 10
图12： 2010年以来公司地产销售金额情况 ...... 11
图13： 2017年上半年项目结算收入比例 .......... 11
图14： 2017年上半年主要地产项目毛利率情况 .......... 11
图15： 福星股份在武汉的项目分布 ....... 12
图16： 2007年以来福星股份预收账款规模（亿元） .. 12
图17： 2018年和2019年计划销售增速均在30%之上13
图18： 2019年计划净利润规模较2016年增幅不低于230% .. 14
图19： 福星股份全国化历程 ....... 15
图20： 福星股份现有的版图 ....... 16
图21： 福星集团主要业务布局 ... 18
表1.武汉长江新城的政策梳理 ... 5
表2.福星股份股权激励计划名单 ......... 14
表3.福星股份股权激励计划业绩要求 . 14
表4.2017年新增土地储备（单位，万平方米） ........ 16
表5.公司正在跟踪地块（单位，万平方米） . 17
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福星股份：旧改标杆 深耕武汉
公司最早是湖北钢丝绳生产的重点厂家，1999 年在深交所上市。 2001 年以
后，公司开始涉足湖北省的房地产开发，2007 年起房地产成为公司主业。伴
随着过去十年中国房地产行业的高歌猛进，公司地产的业务规模呈几何倍数增
长。同时，伴随着钢丝绳产业的过度竞争、原材料和人工成本的上升，公司对
其投资也逐渐减少，钢丝绳业务的地位日趋下降。目前，福星公司早已转型成
为以房地产开发为主的湖北龙头企业
独具特色的“三旧”改造
公司是最早参与武汉市“三旧”改造的公司之一。房地产公司成立以来，坚持
差异化、规模化、专业化的竞争策略，在参与武汉、北京、深圳等一、二线城
市的“城中村”、旧城及旧厂的改造过程中，形成了独特的“三旧”改造业务
模式和“城市核心区运营”的专业实力
公司把握武汉市场“旧城改造”和“城中村”改造的巨大机会，利用土地整理
业务上的专业优势，以及丰富的旧改经验，形成了一整套适合公司发展的“一、
二级联动开发”业务模式
“十二五”期间，湖北省实施棚户区改造128.01万户，达计划的239%。“十
三五”期间，湖北省计划实施棚户区改造110万户左右，到2020年，全面完
成国有工矿棚户区、垦区危旧房改造，基本完成城镇棚户区改造。按照规划，
今年湖北省计划实施棚户区改造41万套。湖北住房城乡建设厅统计的最新棚
改数据显示，2017年上半年全省各类棚户区改造工程已开工22.21万套，开
工率达到53.95%
武汉城市较大，老城区多，棚户区和旧厂、旧城多，“十三五”期间要完成剩
余49个村的改造工作，公司抓住武汉大发展机会，结合自身“两改”经验，
大力推进“三旧”改造，目前已新增签约300万平方米
落子长江新城 发展潜力十足
2017年7月17日，瞩目已久的长江新城的选址，终于落子确定。长江新城项
目落子谌家矶，范围涵盖武湖、谌家矶地区。具体将分三期推进，起步区位于
谌家矶——武湖区块，具体方位是东至武湖泵站河，南至长江北岸，西至滠水
河、府河，西南至张公堤路，北至江北铁路，约30-50平方公里。中期发展区
100平方公里，远期规划面积500平方公里。届时将形成“四镇”新格局，再造
一个新武汉
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表1. 武汉长江新城的政策梳理
日期 政策
2017年1月
中国共产党武汉市第十三次代表大会报告提出：“启动规划建设‘长江新城’”，以超前
理念、世界眼光，打造代表城市发展最高成就的展示区、全球未来城市的样板区”
2017年2月
武汉市第十四届人大第一次会议上市长万勇作政府工作报告时表示武汉将围绕“一城
一轴一心”，即长江新城、长江主轴、东湖绿心，规划建设世界一流亮点区块，提升城
市功能品质
2017年7月
武汉市政府新闻办召开新闻发布会，宣布长江新城起步区选址谌家矶武湖区块，东至
武湖泵站河，南至长江北岸，西至滠水河、府河，西南至张公堤路，北至江北铁路，
约30到50平方公里。新城将分三期建设，中期发展区100平方公里，远程控制区500
平方公里。届时，武汉市将形成“四镇”新格局
2017年9月
武汉长江新城工作委员会、长江新城管理委员会宣布成立。根据机构编制及领导班子
组成文件要求，设立武汉长江新城工作委员会，为市委派出机关;设立武汉长江新城管
理委员会，为市政府派出机构。同时，党工委与管委会一个机构、两块牌子
2017年11月
经两院院士和知名专家评选，５家机构入围长江新城概念规划编制单位，将平行开展
概念规划，预计１２月底完成编制，再从中选出１家机构综合完成总体规划
资料来源：，川财证券研究所
图1： 长江新城起步区范围示意图
资料来源：大公网，川财证券研究所
武汉长江新城具有五大优势。第一是区位优越，有机联接主城、联贯长江主轴，
滨湖拥河、山水形胜，面江背山、坐北朝南，且与东湖高新区、武汉经开区呈
依托之势；第二是交通优势，长江新城处于航运、空运、铁路三位一体的立体
交通网络中心位置，西边是机
