挑战2014，“幸福”突围 伟东·幸福之城四期（湖山美地） 年度营销策划方案
青岛高策房地产经纪有限公司
何谓挑战
2014
伟东作为本土实力房企，深耕李沧区域，“幸福之城”品牌颇具影响力，百万大盘，三载耕耘，收官力作，入市在即！可以预见，本案未来必将成为区域竞品的重点“关照”对象！
李沧区众星云集，混战不息 万科、万达、中海三箭齐发，领航市场 嘉凯城、中南航母大盘，后劲十足 保利、越秀、海尔亦虎视眈眈 其他楼盘数不胜数
区域操盘经验丰富
高度熟悉市场
深入了解竞品
团队作战能力强
高策认为： 本案在2014年成功抢占市场
需拥有精兵强将
我们
面对激烈的竞争
生态城、时代城、米罗湾…
万科、卓越、华润、保利、方兴…
通过对本案实地调研及深入思考，结合高策对区域市场重点项目的操盘经验，我们认为本案目前面临三大核心问题： 1、区域一线品牌大盘林立，持续热销，口碑颇佳，本案在品牌影响力与区位优势难以突出的情况下，如何与大牌争夺客户？ 2、市场各楼盘卖点重叠严重，差异化价值点难以营造，本案通过塑造何种核心卖点打动客户，作出购买决策？ 3、板块内竞争激烈，且重点竞品存在低价位倾销先例，本案如何实现合理价位下的快速去化？
基于以上，高策的优势可为本项目解决以上三大难题： 1、成熟完整的项目团队，熟悉李村各板块市场，了解区域客群，且有丰富的客户资源； 2、能够短时间内把脉项目特质，并在众多竞品中凸显本案特点，直击客群需求，实现购买决策发生； 3、2011-2012年分别操盘生态城、时代城、米罗湾，了解其操作思路，能灵活应对竞品动作，保证合理、快速去化
目 录
市场研究 政策环境 / 宏观市场 / 区域市场 / 竞品市场 客户解读 本体分析 项目定位 营销推广方案 高策优势及团队介绍
青岛2013年市场趋稳。李沧区作为热点区域，2012年实现高销售量，市场供不应求，2013年2月末存量73.4万㎡，预计2013年新增供应约120万㎡，整体去化压力不大，但大盘林立，市场竞争激烈。市场供销以首置产品为主，首置、首改产品去化压力小，再改产品去化压力大
【宏观市场研究综述】
预计2013年政策环境相对稳定，调控新政主要影响三级市场和二级市场投资需求
根据李沧发展规划、区域、功能属性，房地产市场可划分为中心、东部、北部、西部四大板块
发展定位：拥湾枢纽、生态商都 战略布局： 一极：以铁路青岛北站为核心。 两轴：打造重庆路与黑龙江路两条联系青岛城区南北、承接中心城区功能的发展轴。 三区：交通商务区、现代商贸区、生态商住区。 四带：李村河休闲产业带、九水路商贸产业带、金水路商务产业带、商旅产业带
本案
【区域市场】——竞争格局
本案位于此板块。北部板块尚不成熟，配套不够齐全，属于高性价比区域。板块供应量大，高层为主，套一到套三均有，以80-90㎡套二为主，住宅毛坯均价6350-8400元/㎡，东部住宅价格高于西部
【区域市场】——北部板块
本案
李沧核心区域，以李村商圈为中心，配套完善，交通便利，区域价值高。85-120㎡首置、首改产品为主，毛坯均价多在9000元/㎡以上。市场竞争激烈，中海国际社区、万达广场是市场领导者
【区域市场】——中心板块
注：绿城理想之城信息为蓝岸格拉斯组团信息，另有御园及西子公寓在售，御园均价15000元/㎡，西子公寓均价10500元/㎡
青岛CLD，世园会所在地，生态环境佳，交通便利；产品种类多，高层、多层、别墅均有，普宅60-180㎡，毛坯均价7100-10500元/㎡
【区域市场】——东部板块
西部板块房地产市场不活跃，随着李沧区发展空间减少，以及铁路北站的建设使用，加上完善配套，存在良好发展机遇；80-120㎡首置、首改产品为主，高层毛坯均价7200-8500元/㎡，多层10800元/㎡
【区域市场】——西部板块
本案所处北部板块并不具备突出优势，综合竞争力弱于中心板块和东部板块，仅强于西部板块
中心板块 李沧区核心，商业发达，配套完善，交通便利，市场价值高，可开发土地有限。 东部板块 青岛市场热点区域之一，规划青岛CLD，世园会举办地，生态环境佳，综合竞争力仅次于中心板块。 北部区域 目前尚不成熟，配套不够完善，性价比是其吸引客户的主要原因。 西部板块 铁路北站所在地，老沧口配套齐全，目前房地产市场不活跃，未来面临良好机遇
【区域市场】——总结
市场环境：整体市场表现佳 区域竞争白热化
预计2013年政策环境相对稳定，调控新政主要影响三级市场和二级市场投资需求； 李沧住宅市场需求旺盛，近期价格平稳过渡，存量不高，但潜在供应量大，大盘林立，竞争激烈； 目前李沧洋房按品质和价格由高到低为：绿城理想之城、玫瑰庭院、米罗湾，销售情况尚可，存在市场机会； 李沧市场高层以80-90㎡两居为主，辅以改善类产品，产品相近，价格、地段成为在市场竞争中获胜的关键。
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