根据2012年10月23日提报内容，双方就项目现状进行了充分沟通，对
于项目所处竞争格局及目标客群定位为“中产阶级”达成了一致共识。

按照贵司要求，本次报告将深化市场及竞品对比，针对项目整体价格、
推售策略及2013年度计划进行深度汇报。报告逻辑体系

政策研判
宏观房地产市场走势
竞品深入调研及综合分析

市场竞争分析

价格调整建议
目标客群分类
分区域营销思路及渠道分析

营销思路调整

结合竞品的推售策略
春节前阶段性目标及工作排布
2013年重点工作排布

营销重点工作

案场接待升级建议
营销保障

目标实现保障I.政策研判
II.宏观房地产市场走势
III.竞品深入调研及综合分析
市场竞争分析政策研判
基于以上四点判断：
出台更严厉调控政策的可能性较低；
2013年房地产市场趋稳，出现粗放式的快速发展或大幅下跌的可能性较低。

另外，经与青岛市房地产管理相关部门交流，预计2013年青岛市房地产相
关政策将依中央政策而定，继续限购可能性大，但出台更严格的调控政策可能性
较低。

2012年GDP一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，预计全
年增长7.5%左右，2013年3月新领导班子上台后，将采取措施促进经济增长；

近期全国多地土地市场趋热，开发商陆续出手拿地，房地产市场预期向好；

多地微调调控政策，虽有部分被叫停，但仍有不少持续实施，政策环境已相对
温和；

国务院总理温家宝及多部门多次表态称，满意现有调控成果，坚持调控不动摇。I.政策研判
II.宏观房地产市场走势
III.竞品深入调研及综合分析
市场竞争分析宏观市场
近期住宅均价8000元/㎡左右；
1-10月供应761.9万平米，成交654.9万平米，市场供过于求；
10月存量1267.3万平米，存销比14.7，市场去化压力较大；
1-10月首置产品供求平衡，首改、再改产品供过于求；
去化压力：首置产品＜首改产品＜再改产品。

青岛市场
2011年来，住宅均价在21900-30200元/㎡间波动；
1-10月供应19.8万平米，成交13.6万平米，市场供过于求；
10月存量43.3万平米，存销比23.4，市场去化压力大；
1-10月，首置、首改、再改产品均供过于求；
去化压力：首改产品＜再改产品＜首置产品。

市南市场
青岛：1-10月供过于求，去化压力一般，首置是供销热点，去化压力小；
市南：1-10月供过于求，存量屡创新高，去化压力较大，首改产品市场机会较大，
首置产品市场机会较小。青岛市行政区划调整 据内部可靠消息：青岛市行政区域划分将于本年内进行重要调整，
目前的市北区将被一分为二，一部分与四方区合并为“市中区”，
另一部分，如项目直接竞品晓港名城及中联自由港湾所在区域将
被划分至市南区。——该方案目前已通过市级领导会议，上报国务院审批
预判区域调整后机会与威
胁并存：
机会：竞品项目与本案共
同围绕环湾沿线打造的新
游艇港湾将提升片区整体
形象；
威胁：如竞品持续采用低
价策略，将势必影响本案
的价格市场。

中联自由港湾

晓港名城I.政策研判
II.宏观房地产市场走势
III.竞品深入调研及综合分析
市场竞争分析