融信集团闽南区域公司
融信漳州开发区B8项目产品设计调整建议
|2015年6月25日|2
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项目基础情况 市场分析 客户群分析 主力竞品解剖 产品需求推导项目基础情况融信·半山雅墅
项目所处漳州开发二区的二线景观地块，该区域在售项目主打新兴居住区以及双鱼岛高端旅游资源概念，周边配套较为匮乏，生活配套主要集中在招商大道以西。
项目周边配套
项目基础情况融信·半山雅墅
半山雅墅规划用地位于漳州港开发二区半山片区地块属于区内少有的山地地块。项目北侧为鼎仔内山，南侧及西侧道路为武夷山路，西侧为虎甲山，东侧为规划中小学用地。项目周边有新建竞品林立，目前主打未来R3线首站南炮台直线距离2.5公里，以及南太武高尔夫俱乐部、双鱼岛等旅游配套等
从营销视角观察，南向看山地块在闽南区域的热销项目基本不复存在（例如：云顶至尊），地块南向看山感官较差，仅能从地块地势、内部景观来提升项目价值，北向看海面随着前排两个项目竣工，紧跟着东侧前排项目启动，后期整个项目可以说无楼栋可享受优质海景资源，都是“一线天”海景，漳州开发区海景房比比皆是，客户对于项目自然景观资源价值认知将会是营销一大阻力
项目四至
项目基础情况融信·半山雅墅
项目景观视线分析
别墅视野：项目地块虽然属于区内少有的坡地山地地块，但由于前排竞品项目建筑物遮挡已有规划别墅基本无海景景观
高层视野：由于项目地块处于二线海景地块，对于即便占尽了高地势优势的高层而言，同样也需要58米（20层）以上才能实现近景海景的观景效果，但受前排项目遮挡影响，主景观面看海效果不如前排项目。（半山雅墅项目高层仅18层）
项目台地优势受前排建筑牵绊，未来无法正面与竞争对手争夺海景资源
场地58m高程观海视线
项目基础情况项目规划指标
项目基础情况项目设计现状
项目总建筑面积99096㎡，别墅面积：30103.04㎡占比30%，高层面积：69115.27㎡占比70%；目前设计产品中分别墅总体量25栋138套，其中3层小联排16栋91套，4层大联排9栋47套。高层8栋，其中7栋18层，1栋16层；整体建筑排布采用较为传统行列式建筑排布
高层地块
别墅地块
项目基础情况别墅户型分析
整体来看别墅产品户内设计较为常规，赠送空间中规中矩，250㎡户内可扩容面积仅约100㎡，而区域市场上220-240㎡面积段产品皆可达到该赠送范围，此外别墅户型及面积段与观山海项目同质化竞争，后期营销难突围
项目基础情况B.市场及客户分析观点一：漳州经济开发区，厦门“第五城市”
厦门正在实施岛内外一体化的发展战略，环绕本岛东、西、北三大方位的翔安、海沧、集美及同安四大新城的建设已全面启动。但惟独缺了南面这一角。因此漳州开发区极有可能会成为厦门的“第五城” 随着漳州开发区正式晋升为国家级开发区，“厦漳跨海大桥的正式通车”“厦漳海底隧道”立项在即，厦漳两岸的进一步融合； 开发区花巨资打造的双鱼岛是国内第一个，也是目前最大的离岸式生态型人工岛项目； 漳州港集合海景、山景、湖景等优质资源、名校、金融、生活配套也日益完善
政策风向观点二：利好消息不断，漳州港腾飞在即！
交通方面： 1、R3线确定以城际轨道方式无缝对接厦门，最快于明年动工，预计于2018年建成通车； 2、厦漳大桥的过桥费用有望下调，具体降幅在近期就会公示； 旅游开发方面： 定位国际高端度假区的双鱼岛工程将于今年年底完成填海造陆，市政工程和相关的旅游配套设施的建设将马上开始，预计明年夏天即可对外开放运营
政策风向观点三：R3线一直延迟动工， 炒作已严重疲软！
R3线迟迟未动工，加上市场大势、库存高、厦门限购限贷政策、930/330政策等放松营销，漳州港客户大幅萎缩，产品同质化严重、区域竞争非常激烈！
政策风向区域空间布局及人口规划 —— 2020年漳州开发区B6、B8地块所在的二区人口仅17万
数据来源：漳州开发区总体规划（2009-2020）
区域人口指标整体市场：片区内人口基数小，属典型外销市场，调控政策影响大，受厦门及角美市场挤压，以及厦漳隧道迟迟不落定，炒作疲软，2014年成交大幅下滑，市场供过于求严重
商品住宅供求走势图
2014年漳州港商品住宅供应放量，高达73.25万平。成交量仅30.78万平，同比下滑32.4%。市场供过于求严重
供求情况市场存量：漳州港区域市场存量较大，截止2015年5月31日，市场总存量约504万平（其中商品房已推存量60万平，未推存量330万平，近2年土地存量114万平）。2014年成交仅为30万方，已取证存量60万方，存销比24个月。市场严重供过于求！
注意：数据来源CRIC及市场调研预估
存量情况
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