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摘要：
[Table_Summary]我们认为粤港澳大湾区作为珠三角城市群的重要载体，其落地进度
有望超出市场预期。凭借地理优势和市场力量，湾区通常能形成巨
大的经济体量。在政策和产业的支持下，粤港澳大湾区有望成长为下
一个世界级大湾区
年李克强总理在《政府工作报告》中明确提出“研究制定粤港澳大湾
区城市群发展规划”，明确了该区域的战略高度，而近期也多次提及
研究制定粤港澳大湾区的战略规划。而粤港澳大湾区核心城市珠海市
政府也表示要将珠海市打造成为粤港澳大湾区的创新高地
条件，有望成为新的世界级湾区。我们通过研究世界三大湾区的历
程和特点，认为粤港澳大湾区从地理位置、区域面积、人口总量和产
业结构等方面都具备发展成为世界级大湾区的潜力，而且我们认为依
靠市场的力量，粤港澳大湾区有望加速崛起
源和政策的扶持为粤港澳大湾区带来巨大的发展空间。粤港澳大湾
区正在打造以广州为核心的一小时交通圈，而预计2017年底通车的
港珠澳大桥进一步拉近了港珠澳三地的距离，发达的交通网络对于粤
港澳大湾区经济社会一体化发展有重要意义；作为全球第三大港口
群，粤港澳大湾区具备独特的资源优势，其经济战略高度提升至国家
层面，预计后续会有支持政策陆续出台
口和产业的进一步聚焦，从而使得区域价值得到较大的提升。在粤
港澳大湾区的崛起中，我们重点推荐业务和项目布局在珠海、深圳、
广州的房地产开发企业：
1）珠海区域推荐：华发股份、格力地产，受益世荣兆业；
2）深圳区域推荐：招商蛇口、天健集团、华侨城A；受益华联控股、
深振业A、中洲控股；
3）广州区域推荐：受益保利地产、粤泰股份、香江控股；
4）其他辐射区域：厦门：厦门国贸
5）港股受益标的：龙光地产、深圳控股、佳兆业集团、中国恒大、
绿景中国
[Table_Invest] 评级： 增持
上次评级： 增持
[Table_subIndustry] 细分行业评级
房地产经营 增持
房地产开发 增持
[Table_Report] 相关报告
房地产：《土地供给端改善，强三线土拍升
温》
2017.06.04
房地产：《融资通道再收紧，棚改加速去库
存》
2017.05.31
房地产：《政策成效逐步显现，短期影响仍
将持续》
2017.05.22
房地产：《因城施策深化落地，龙头销售持
续靓丽》
2017.05.15
房地产：《龙头销售持续强劲，土地供应有
序推进》
2017.05.10
行
业
专
题
研
究
房地产
股
票
研
究
证
券
研
究
报
告
行业专题研究
请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 38
目 录
1. 投资逻辑 . 3
2. 粤港澳大湾区建设上升至国家级战略 . 4
3. 粤港澳湾区有望崛起成为世界级湾区 . 4
3.1. 世界三大湾区具有重要经济地位 .. 4
3.2. 粤港澳大湾区具有成为世界级湾区的基础 .......... 7
4. 粤港澳大湾区交通发展、产业升级、人口稳步增长 . 8
4.1. 大湾区交通圈建成推动三地合作发展 ...... 8
4.2. 大湾区人口数量上升，带动地产长期需求 .......... 9
4.3. 粤港澳大湾区经济增速换挡，经济结构升级 .... 10
5. 广东：优势区域量价齐升，核心城市长期看好 ....... 13
5.1. 粤九城概况：土地供应稀缺，销售量价齐升 .... 13
5.2. 珠海：成交冲高回落，短期面临调整 .... 15
5.3. 广州：房价涨幅创新高，投资增速回暖16
5.4. 深圳：进入阶段性调整，信心依旧充沛17
5.5. 东莞：房价迅速攀升，地价创出新高 .... 19
5.6. 佛山：涨幅明显滞后，后续空间较大 .... 20
6. 港澳：供需关系紧张，量价触底回升，政策面长期受益 ... 22
6.1. 香港：土地稀缺，内资涌入，有望继续上涨 .... 22
6.2. 澳门：维持繁荣，成交回暖 ........ 23
7. 投资建议及重点标的梳理 ....... 25
7.1. 招商蛇口 .... 25
7.2. 天健集团 .... 28
7.3. 格力地产 .... 30
7.4. 华发股份 .... 33
7.5. 保利地产 .... 36
8. 风险提示 ........... 36
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1. 投资逻辑
粤港澳大湾区建设近期战略高度提升。早在2009年，政府就将粤港澳
大湾区的建设列入城市规划中。2017年3月5日，李克强总理在《政府
工作报告》提出“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”，明确了该
地区建设的战略高度
我们认为随着香港回归20周年这一具有纪念意义日期的临近，粤港澳
大湾区的规划进度会超出市场预期。与其他区域相比，粤港澳大湾区具
有得天独厚的优势
1）国家级的区域战略，地方政府重视程度也较高。2017年李克强总理
在《政府工作报告》中明确提出“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规
划”，明确了该区域的战略高度，而近期也多次提及研究制定粤港澳大
湾区的战略规划。而粤港澳大湾区核心城市珠海市政府也表示要将珠海
市打造成为粤港澳大湾区的创新高地
2）世界级湾区是重要的经济发展引擎，粤港澳大湾区具备类似的发展
条件。我们通过研究世界三大湾区的历程和特点，认为粤港澳大湾区从
地理位置、区域面积、人口总量和产业结构等方面都具备发展成为世界
级大湾区的潜力，而且我们认为依靠市场的力量，粤港澳大湾区有望加
速崛起
3）随着粤港澳大湾区的交通网络和产业结构逐步升级成型，丰富的资
源和政策的扶持为粤港澳大湾区带来巨大的发展空间。粤港澳大湾区正
在打造以广州为核心的一小时交通圈，而预计2017年底通车的港珠澳
大桥进一步拉近了港珠澳三地的距离，发达的交通网络对于粤港澳大湾
区经济社会一体化发展有重要意义；作为全球第三大港口群，粤港澳大
湾区具备独特的资源优势，其经济战略高度提升至国家层面，预计后续
会有支持政策陆续出台
粤港澳大湾区作为珠三角城市群的重要载体，其加速崛起会带来人口和
产业的进一步聚焦，从而使得区域价值得到较大的提升。在粤港澳大湾
区的崛起中，我们重点推荐业务和项目布局在珠海、深圳、广州的房地
产开发企业：
1） 珠海区域推荐：华发股份、格力地产，受益世荣兆业；
2） 深圳区域推荐：招商蛇口、天健集团、华侨城A；受益华联控股、
深振业、中洲控股；
3） 广州区域推荐：受益保利地产、粤泰股份、香江控股；
4） 其他辐射区域：厦门：厦门国贸
5） 港股受益标的：龙光地产 、深圳控股、佳兆业集团、中国恒大、绿
景中国
行业专题研究
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2. 粤港澳大湾区建设上升至国家级战略
粤港澳大湾区是由广东省9个市和香港、澳门两个特别行政区形成的城
市群。粤港澳大湾区城市群指的是由广州、深圳、珠海、佛山、惠州、
东莞、中山、江门、肇庆9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市
群
表 1: 广东九城与港澳横向比较
城市 广州 深圳 东莞 佛山 珠海 惠州 中山 江门 肇庆 香港 澳门
人口情况
常住人口数（万） 1350 1138 825 743 163 357.07 158.68 391.41 405.96 639.22 64.68
三年人口增速 5.20% 7.90% -0.50% 2.30% 3.30% 1.74% 1.73% 0.82% 2.50% 2.22% 11.13%
经济情况
GDP总额（亿元） 19610 17503 6827.67 8630 2226.37 3412.17 3202.7 2418.78 2084.02 22953.54 2628.8
人均GDP（万元） 13.8 15.7 7.6 10.9 12.5 6.623 9.4 4.9608 4.8669 3.17305 5.40701
GDP同比增速 8.35% 11.37% 8.81% 7.82% 9.92% 8.67% 6.41% 7.98% 26.09% 7.58% 36.26%
三年GDP增速 27.18% 34.43% 24.37% 23.11% 33.93% 27.40% 21.37% 20.93% 49.63% 13.17% 35.24%
第二产业占比 30.22% 41.18% 46.47% 59.21% 47.60% 53.82% 52.31% 47.44% 48.08% 6.34% 9.07%
第三产业占比 68.56% 58.80% 53.20% 39.11% 50.23% 41.12% 45.50% 44.74% 36.47% 80.60% 77.34%
行政区面积
面积（平方公里） 74341997246037981732113461784950514891105030
数据来源：wind、国泰君安证券研究
政府逐渐将粤港澳大湾区的建设提升至国家级战略高度。1）2017年3
月5日，李克强总理作在《政府工作报告》提出“研究制定粤港澳大湾
区城市群发展规划”，明确了该地区建设的战略高度。2）早在2009年，
政府就将粤港澳大湾区的建设列入城市规划中
表 2: 政府关于粤港澳大湾区文件
时间 文件 内容
2009年 《大珠三角城镇群协调发展规划研究》 把湾区发展计划列为空间总体布局协调计划的一环
2010年 《环珠三角宜居湾区建设重点行动计划》 落实粤港澳跨界地区合作
2014年 深圳市政府工作报告
首次提出“湾区经济”，把粤港澳城市群勾连起的湾区作
为一个整体规划
2015年
《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路
的愿景与行动》
深化与港澳台合作，打造粤港澳大湾区
2016年
国家“十三五规划”；
《关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》
泛珠三角区域合作正式上升为国家战略，明确要求广州
深圳携手港澳，共同打造粤港澳大湾区，建设世界级城
市群
2017年 政府工作报告 研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划
数据来源：各地政府官网，国泰君安证券研究
3. 粤港澳湾区有望崛起成为世
