上实城开/ 上海青浦
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克而瑞（中国）/上海事业部
CRIC CHINA/201011Phase1-FINreport
朱家角项目公寓物业发展专题汇报缘起对打造养老公寓的一些思考
三个判断和两个观点判断一：顺天时，上海老龄化发展催生未来养生住宅市场需求潜力巨大！
·养生需求日益旺盛，健康投资不断增加； ·中国呈老龄化趋势，老龄人口多，增长快； ·421家庭催生老年住宅的产生和发展； ·上海老年住宅市场仍处于发展初级阶段
根据胡润2010年《至尚优品——中国千万富豪品牌报告》 中，我们了解，全世界的富豪们都十分关注健康的生活方式
CRIC观点/三个判断在上海，亚健康人群不断增长。特别是上海的高收入人群，健康状况十分严峻。调查显示，高收入人群中，“生物年龄”超龄趋势明显加快，平均超过“日历年龄”10年左右
据世界卫生组织统计数据分析，全世界亚健康人群比例惊人，达到75%，已成为与与艾滋病并列的健康大敌。而根据最新的中国城市健康状况大调查的数据显示，中国589个城市中的亚健康人群已达76%
数据来源：世界卫生组织、中国城市健康状况大调查
养生需求日益旺盛，健康投资不断增加。中国老龄化人口发展趋势
世界老龄化人口发展趋势
亿人
亿人
早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已进入“老年型”。目前，世界每10个人口中有1个老年人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。 在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。 ——摘自《2002年世界人口老龄化动态》
目前中国60岁及以上老年人口达1.44亿人，占总人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。中国老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7％提升到14％，发达国家大多用了45年以上的时间。中国只用27年就可以完成这个历程。 ——摘自《2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》
世界人口呈老龄化趋势，中国老龄人口多、增长速度快。421家庭催生老年住宅的产生和发展
爷爷、奶奶、外公、外婆 ＋ 爸爸、妈妈 ＋ 宝宝
４-２-１家庭
三口之家已成为社会主力结构，独生子女成家后，夫妇们在繁忙工作压力和残酷的生存竞争条件下，照顾一个孩子和四位父母，时间精力严重不足； 老年人多愁善感和代沟问题，不堪忍受空巢孤寂之苦，需要群体活动和空间平台 分散式养老逐渐向集中养老观念改变，养老观念和居住观念正发生根本性改变； 国家鼓励开发商进行老年住宅的开发，能使投资者实现社会效益和个人经济效益的双丰收。早期
现在
未来
上海老年住宅市场仍处于发展初级阶段。上海老年公寓仍走养老院性质的路线，国外流行的健康型养老社区仍不多见。判断二：优地利，区域定位和资源与养生养老地产居住需求相契合！
CRIC观点/三个判断交通发展带加强了朱家角对周边客源的吸纳能力
30分钟即可到达虹桥枢纽，大虹桥枢纽规划落地，带动朱家角地区联动发展。成为服务长三角地区的大型综合交通枢纽。 虹桥商务区坐落于上海市中心城西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，结合虹桥综合交通枢纽布局设置。 枢纽地区规划有轨道交通2号线、10号线、5号线、17号线、20号线经过，形成三横二纵布局结构，其中20号线终点停靠东方绿洲。
M20朱家角具备发展养生养老地产的自然资源和配套规划5+2养生生活方式将成为高端人群消费主流； 上海老龄化趋势严重，养老养生要求日益突出； 出生在40-60年代的群体进入空巢期，支付能力强
判断三：携人和，以养生生活方式为主流的客群支付和消费日益增多！
CRIC观点/三个判断5+2养生生活方式将成为高端人群消费主流。社会福利制度为休闲养生提供了时间保证，同时对于休闲养生提出了更高要求，生态旅游结合度假的生活方式成为潮流
工作制度的改变为人们提供了享受长假的可能 近些年来，我国的休闲假期也不断加长，居民基本与欧美发达国家居民一样享受同样多的节假日数（114天）。 居民寿命延长客观上增加了休闲时间 社会保险制度、福利制度的不断完善，社会文明程度提高，生命科学的发展，使人的寿命不断处长，人生的后20-25年基本处于休闲的状态中，用于休闲消费的支出
在发达国家，目前观光旅游只占整个旅游市场的30%，休闲度假和户外运动则占了70%以上的份额。 随着我国居民休闲观念的形成，将以提高生活质量为目的，把健身、求知、娱乐等轻松、快乐而富有意义的休闲活动放在首位，不仅消遣娱乐性和健身性的需求会有较大增长，而且智力性和发展性的休闲需求也将有大幅增加
我国公民一生中有1/3还多的光阴将在闲暇中度过，这些为我国的度假休闲地产的发展提供了时间保证
玩得高兴又有益身心的休闲度假需求模式成为消费主流
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