城开 / 上海
万源城C街坊前期定位报告（汇报稿）
E-HOUSE CHINA
市中心高端住宅的“外溢理论” 郊区资源型别墅客户“进城理论” 项目自身的高端机会点挖掘
高档住宅市场研究
报告目录框架
市场成交分析 未来供应分析 总结与启示高档住宅宏观市场分析
高档住宅市场特征分析
分布特征 总价特征 产品特征 总结与启示
城市高端公寓客户需求方向研究 区域公寓客户衍变方向研究 城市低密度客户需求方向研究
浦东星河湾竞争分析 大华清水湾竞争分析 仁恒河滨城案例分析 上海滩花园案例分析
竞品及典型案例分析项目定位物业初步建议本项目地块分析与C街坊物业选型 案例产品分析与产品建议 备选方案建议
客户专题研究高端住宅区域发展研究项目总体定位背景研究 项目定位推导 方案一：高密度公寓社区 方案二：低密度别墅社区 方案三：混合型社区
项目市场定位研究高档住宅市场研究
高端住宅宏观市场分析 高端住宅市场特征分析
高档住宅宏观市场分析/总结2
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高档住宅宏观市场分析/市场成交分析在经济风暴影响下，上海高端公寓市场的比重进一步提升，表现出较好的市场抗跌性
2008年受到宏观经济的影响，450万以上的高端公寓的年均成交量依旧维持在45万平方米左右； 单套总价在450万以上的住宅比重呈现逐年提升的趋势，中高端公寓市场受到宏观经济的影响较小，在2008年达到5.04%； 在450万－750万总价段的公寓成交比重一直保持在60％上下，成为中高端公寓市场的中坚力量；
×数据来源：易居（中国）CRIC
2005-2008年上海公寓市场成交数据（单位：平方米）
2008年上海市场总价450万以上公寓市场成交结构（按总价段分）
高档住宅宏观市场分析/市场成交分析高端公寓的单价也未收到宏观经济的影响，表现出较好的增值和保值性；基本保持了价格稳步上扬的态势，尤其是1000万以上的公寓市场单价上升幅度最明显
三个总价段的价格梯度明显，均价分别在2万/平方米， 3万/平方米， 5万/平方米左右浮动； 1000万以上的顶级豪宅08年价格呈现大幅反弹趋势，由于此类产品市场容量非常有限，其价格的走势表现非常坚挺； 1000万以下各价格段成交均价在07年的基础上保持稳步攀升的格局，显示这部分高端项目价格受整体宏观调控的影响很小；
上海市场450万以上高端公寓成交均价走势
单位：元/平方米
高档住宅宏观市场分析/市场成交分析成交套数并未受到宏观经济影响，维持在了较为稳定的高位，其成交面积250平方以下为高端公寓为主，250-350平方米次之
上海市450万以上级的公寓年成交套数基本稳定，高端公寓市场受到宏观经济面的影响较小，市场较为健康，并未出现大起大落的局面。 350平方米以下户型的成交比例始终维持在九成以上，并有进一步提升的趋势； 2008年450万－750万总价段中，180平方米以下面积段成交量同比大幅增加，递增近100％，平均价格的上升导致较小面积户型总价段明显上移； 750万－1000万总价段中，原来180㎡-250㎡面积段成交量一枝独秀情况发生改变，该总价段中各面积分布的需求量逐步趋于平衡； 1000万以上总价段中各面积段成交比重变化最小，显示顶级高端豪宅部分的需求稳定，变化最小
×数据来源：易居（中国）CRIC
2008年上海市场总价450万以上级公寓市场成交结构（按面积段分）单位：套
高档住宅宏观市场分析/市场成交分析上海市高端公寓市场的主力成交房型为三房和四房，房型的成交结构也较为稳定，二房和复式房源的比例也较为固定，并未呈现大起大落的趋势
450-750万元
750-1000万元
1000万元以上
×数据来源：易居（中国）CRIC
两房产品是一种较为边缘的豪宅产品，仅在450到750万元价位段占到接近五分之一； 三房和四房在各个总价段上依旧是比重最大的户型，其中，总价段在450万－750万之间的三房和四房成交所占总量的比重高达达86％；由于2008年豪宅成交单价稳步提升的影响，更多的三房和四房迈入千万豪宅的级别，总价段在1000万以上的豪宅中三房和四房的比重也达到了接近64%的水平； 二房和复式房源在各个总价段均保持一个较为固定的比例，约在7%左右，可见房间的多少并不是制约豪华舒适性的必要因素
2008年上海市场总价450万以上市场成交结构（按房型分）
单位：套
高档住宅宏观市场分析/市场成交分析按板块来分，传统高端板块聚集的静安、长宁、卢湾、徐汇和浦东依旧为上海市高端公寓市场的集中成交区域，市场的认可度较高
2008年上海市场总价450万以上市场成交结构（按板块分）
世纪公园板块、龙华板块、古北虹桥板块、静安板块淮海路板块成为2008年成交的集中板块； 由于并未有新盘推出或大量的成交，传统的内长宁板块和陆家嘴板块并未跻身前五的行列； 各板块成交分布逐步从传统市中心往中环方向延伸，龙华、古美、万里等板块在逐渐的崛起，尤其以尚海湾和百汇园为代表的龙华板块的崛起势头尤为明显；
×数据来源：易居（中国）CRIC
单位：套
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