《恒宇四街坊》销售计划综述
目录
第一部分、产品简介
第二部分、市场分析
第三部分、产品SWOT分析
第四部分、产品定位
第五部分、卖点提炼
第六部分、客户定位
第七部分、企划总精
第八部分、销售计划
第九部分、推广计划
附:案场成本
第一部分：产品简介
地理位置
“恒宇四街坊” 位于浦东新区洪山路1889弄，东临云台路、南临三林北港（规划中的华夏西路）、西临洪山路（紧靠恒大瀚城二期）、北面与“都林嘉苑”小区相依

项目概述
“恒宇四街坊”由上海恒大房产股份有限公司于2002 年6月动工建设

整个小区占地7万多平方米，由17栋小高层、多层组成，总建面积111444.02平方米，居住户数为1010户

建筑单体立面采用极简主义手法，强调体块对比、块面划分的比例和材料的表现，舍弃所有不必要的造型装饰，给人清新脱俗的感受，视觉效果强烈

经济指标：
1、 用地面积：75269平方米；
2、 总建筑面积：111444.02平方米；
3、 居住户数：1010户；
4、 住宅层数：7、8、9层、11跃12层、13跃14层；
5、 容积率：1.48
6、房型面积配比表：
房型
面积（M2）
户数（户）
百分比（%）
二房
96.42—99.97
548
54
三房
114.77—127.93
270
27
三房（双卫生）
126.64—127.47
120复式
135.94—187.46
72共计
111444.02
1010
100
配套机能
交通：576、575、84、583、588、608、755、980、规划中的
M8线、L4线、卢浦大桥（2003年6月通车）、外环线（建设中）
学校：小太阳幼儿园、小天鹅幼儿园、小白鸽幼儿园、三林小
学、 联丰小学、杨思中学、三林中学
购物：家得利超市、易初莲花大型购物超市、宝丰建材装饰市
场、联丰菜场、快客便利
医院：上钢医院、上南医院
餐饮：东上海酒家、来来火锅、肯德鸡、浦高酒家
金融：建设银行、上海银行
楼盘名称
申江豪城
叠翠上南
银马郡庭
明丰花园
地理位置
上南路
(杨思路)
杨南路
(上南路)
上南路
(杨思路)
杨高南路（三林路）
总建面积
18万平方米
3.8万平方米
1.6万平方米
8万平方米
建筑形态
多层,小高层
多层,小高层
小高层
多层,小高层
主力房型
一房50—80
二房75-115
三房98-154
二房96-111
三房133
二房102-111 三房145
二房
102-111 三房127
房型特色
面积分布广
顶层送阁楼
错层房
顶层送阁楼
价格范围
5200-6200
（暂定）
4200-5700
5550-6250
4000-4800
开盘日期
未发售
2002.12.28
2002.12.28
2003.2.3
物业费
未定
多层0.8元
小高层1.35元
1.35元
1.2元
会 所
300平方米
无
无
简单会所
容积率2.8
1.8
1.5
绿化率
54%
40%
45%
51%
销售率
无
90%
80%
80 %
车位
地下：250
地面：400
无
地面：70
地下：150
地面：50
交房日期
未定
2004.4.28
2003.8
2003.11
媒体推广
围墙,导旗
报刊、网络、导旗
围墙、导旗、夹报、网络
报刊,导旗、网络
开发商
申丰房地产
同进置业
银马房地产
明乐地产
代理商
志颖地产
同策房产
顶晟房产
无
竞争案例
优劣
恒大翰城(四期)与申江豪城的优劣势比较：
申江豪城
恒大翰城(四期)
优势
1）相对而言地理位置较为优越
2）交通便利，房型面积分布广，大型超市在旁，购物方便

1）大型住宅区，房型面积适中，大型超市在旁，购物方便

2）交通便利，而且闹中取静。已经是准现房
3）知名开发商、房地产代理企业，品牌效应好
劣势
1）南北都有工厂，周边环境差

2）一边是上南路，有噪音

3）多层、小高层混合，品质不一。有部分原拆原还的动迁户影响居民层次

1）周边环境较差，云台路、洪山路、华夏西路未建，多空地，有不定因素

恒大翰城四期与叠翠上南的优劣势比较：
叠翠上南
恒大翰城四期
优 势
1）地理位置较好，交通便利

2）大型超市在旁，购物方便

3）小区体量小，单价适中

1）规划布局合理，栋距大

2）小区设施完善且房型多样

3）开发商品牌优势明显，且推出买房送装修的理念

劣 势
1）小型住宅区，配套设施差

2）小区北面紧靠高压电线，周边环境较差

3）容积率过高

1）小区东、南两面环境有待改善

2）地理位置稍差，距商业配套较远

恒大翰城四期与
恒大翰城四期与银马郡庭的优劣势比较：
银马郡庭
恒大翰城四期
优 势
1）全错层设计，层高3米，房宽3.9米，房型较新

2）地理位置较佳，交通便利，
3）大型超市在旁，购物方便

4）即将交房，小区配置较好

1）规划布局合理，栋距大

2）小区设施完善且房型多样

3）开发商品牌效应好，且推出买房送装修的理念

劣 势
1）小区规模小，车位较少

紧靠上南路，有噪音污染

2）周边环境差，南面有工厂

3）房型偏大，导致总价偏高

1）小区东、南两面环境有待改善

地理位置稍差，距商业配套较远

第二部分：市场分析
（一）、“无量空涨！”
目前，特别是申博成功后，本区域价格大幅上扬的同时表现为成交量的相对低迷，市场惜售现象严重，众多房地产开发企业异口同声的说着不卖。而价格竟由几个无心恋战的项目尾盘来表现。人为的惜售所导致的无量空涨，是目前市场的一大特征，大幅度彪升的房价并未得到成交量的考验，如同股市一般，一旦大量的获利盘涌出，市场的承受力
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