【提案版终稿】
1、通过市场环境和竞争情况分析，明确项目纳入科技园体系，定位为高品质科技园产业办公； 2、通过产业研究和规划研究，确定科技园“大设计”产业主题以及项目“建筑设计”两个层次的产业定位体系； 3、通过资源条件梳理，确定科技园大设计平台的构成体系； 4、通过客户组成和发展预测，确定“建筑设计产业链”对项目具有充足的吸纳量； 5、通过初步客户研究结论和产业链定位，明确项目的功能业态分布

报告成果汇总
已明确的结论
仍需完善的内容
1、继续加深对设计产业企业需求的调研，结合配合招商接洽实践，完成客户需求分析和定位专题报告； 2、在深入客户调研结论以及对项目方案图纸数据解读的基础上，深化产品修正及补强建议； 3、针对车位和配套进行专题研究，进行配套物业定位方案比较，最终落定配套物业比例和空间选择； 4、依据客户研究结论，与营销团队进一步沟通，明确项目最终的租售面积比例和租售物业分布

项目及环境分析结论
问题结构化 分析
宏观环境
地块 分析
区域 环境
客户目标分析
解决方案
产业链 研究
市场分析
价值提升方向研究
竞争 分析
发展战略
项目定位
价格建议
形象定位
产品定位
租售建议
营运建议
产业定位
客户定位
招商建议
项目界定
属性界定—具备多项价值、可建成区域地标、适应科技园设计产业办公需求的高品质写字楼

开发商目标
宏观环境1
全球金融危机下的上海写字楼市场
需求量
传统成交客户怎么了
宏观环境2
境外机构
回国救市
自求多福
大宗交易 出手谨慎
短期套现
获得现金流
国内企业
存粮过冬 鲜少出手
宏观环境3
投资市场瞭望
中小投资客
中小投资客通常预期也为物业的中短期增值 更关注投资市场形式气氛及物业所在区域的升值潜力
市场分析—区域市场
环同济知识经济圈
区域竞争激烈，要求项目走差异化的定位和竞争路线，以及品牌化的推广路线
市场分析—内环商务带市场
面临来自内环商务带的潜在竞争，而且在区位和交通均不占优的情况下，要求项目寻求新的竞争点
市场分析—科技园市场分析
三区联动及政府-高校-产业在区域战略发展中的合作
与内环商务带相比，本案可纳入到科技园体系中推广，形成自身的竞争优势；在推广中，应依托科技园的优势，重点关注实力企业的对高品质物业的需求以及对此类企业的扶持
创业走廊—大学毕业生、国内外创意机构及中小型高科技企业等组成的创业群体
科技园集聚发展—五高新、杨浦 科创、复旦、同济等11家科技园
1、建筑设计产业一业特强—超过1000家以建筑设计为主的企业集聚，形成区域最具基础、可用资源最多的产业； 2、研发设计特色服务业规划给区域带来大量增量物业需求—以设计为特色的现代服务业集聚发展，对商用物业需求量巨大，对区域商务发展而言是重大利好； 3、小企业数量多，需引进具有实力的中坚企业—区域80%的企业均是20人以下的小企业，企业规模小是区域产业发展的明显特征，建议招商过程中一方面培育具有成长性的潜质企业，另一方面更需从外部引进实力企业； 4、产业发展对商用物业品质提升提出要求—区域商用物业品质偏低，研发设计特色服务业基地规划将促使产业质量提升，实力企业对商用物业形象和品质的要求提升

建筑设计产业集聚和研发设计特色产业发展对本案而言是绝佳的市场机会，同时又是参与竞争的基本价值点

产业链研究
现实与目标之间的差距
定位问题
竞争分析1
竞争形势
区域内竞争
内环商务带竞争
存量竞争
新增竞争
截至2009年04月30日，区域内已上市写字楼尚剩余20万平方米房源待消化，集中于汇创国际、财富国际广场、白玉兰环保广场、骏丰国际财富广场等项目
至2010年底，区域内预计还有24万平方米新增写字楼供应入市，其中2009年年内确定开盘的项目为本案和新纪元国际广场两个项目最受关注
截至2009年04月30日，内环商务带2008年上市28万平方米房源中去化约8万M2， 剩余面积中会对本案形成竞争的项目集中于内环线普陀-闸北段，主要项目为苏河1号和长城大厦
至2010年底，内环商务带预计还有年上市23万平方米新增供应，由于不夜城板块宝矿国际广场和恒基项目租售未定，直接竞争会来自中一国际大厦
竞争分析2
竞争项目选取（以本案项目营销于2009年9月份开盘，至2010年年底清盘安排）
存量竞争项目
新增竞争项目
竞争分析3
竞争个案—绿地汇创国际广场
LOFT
甲级写字楼
竞争分析3
竞争个案—绿地汇创国际广场
2008年
2009年
4月份
一季度
四季度
三季度
二季度
一季度
LOFT
甲级
成交记录
竞争力分析
上海首个2星级建筑，10项环保技术应用 LOFT+甲级产品组合 车位面积比1：100
淳华国际统一运营 4~5F3年8%返租
绿地品牌的知名度 新华传媒、绿地能源集团等知名企业入住
紧临五角场核心地段
相对缺乏
高品质—低价位组合形成核心竞争力
竞争分析4
竞争个案—新纪元国际广场
目前尚未确定销售价格 5.58米层高产品是最大卖点 服务品质差会带来营销不畅的主要原因 报价偏高
竞争分析4
竞争个案—新纪元国际广场
竞争力分析
5.58米层高属于绝版稀缺型产品
代理公司服务意识极差，对项目营销极为不利 物业管理公司尚未确定会形成较大抗性
单元面积偏小，难以吸引品牌客户进驻 开发商在办公开发领域尚未形成强势品牌
较为欠缺
内环高架和黄兴路交口位置交通方便
5.58米层高的稀缺性是最大亮点
竞争分析5
竞争个案—苏河1号
竞争分析5
竞争个案—苏河1号
成交记录（累计成交800平方米，均价19200元/M2）
竞争力分析
层层退台设计，可最大限度享受苏州河景观
FPD作为物业顾问 酒店、公寓、LOFT、办公和商场的组合配套服务完善
无明显优势
大面宽苏州河景观 紧邻不夜城，氛围浓厚、交通便捷
相对缺乏
苏州河景观—层层退台产品是核心卖点
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