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次为日本、澳大利亚、中国，合计占亚
太区总额的65.7%
全年累计成交32.6亿美元，同比增加
5.8%
位列亚太区第二，占总额的16.8%，同
比减少31.5%
是亚太区第三大市场，占比15.8%。成
交额在2015年基础上增加155.3%
继续压缩。东京高端酒店物业的资本化
率目前不到4.0%，较一年前收窄
“市场维持强劲走势。虽然投资
者心态更趋谨慎，但同时仍在
积极寻找新的投资机会。整体而
言价位较高，但市场总有机会存
在。” 第一太平戴维斯研究部
图：日本大阪凯悦酒店
2017年1月
savills.sg/research02
市场简报 | 酒店销售与投资
市场概述
2016年第四季度，亚太区酒店销售成
交额达17.9亿美元，较2014年第四季
度（26.1亿美元）减少31.5%。共计
51家酒店完成出售，分布在11个国家
及地区
2016年4月，Hulic株式会社从
京浜急行电铁株式会社（Keikyu
Corporation）手中收购东京台场太
平洋大酒店（Hotel Grand Pacifc
Le Daiba），成交价约670亿日元
（6.02亿美元），是2016年内日本市
场完成的最大宗单体资产交易。2016
年第四季度，基汇资本将旗下的大阪
凯悦酒店以160亿日元（1.558亿美
元）的价格出售给星野度假村集团
本次交易为基汇资本带来高额资本增
值，这主要归功于日本旅游业的增
长，以及公司旗下酒店运营平台GCP
Hospitality的资产管理
由于核心房地产需求高涨且价格处于
历史高位，投资者纷纷寻找新的投资
替代品。一些投资者转向增值型及机
会型投资领域，寻找更具创意的投资
策略；其他则在度假胜地以及新兴市
场发现了可行之机
北亚与东亚
日本
日本酒店市场蒸蒸日上。尽管房地产
市场投资总额同比大幅下跌，酒店投
资额仍与2015年基本相当，全年累计
3,550亿日元，同比增加5.8%（2015
年录得3,350亿日元）。繁荣局面主
要得益于日本入境旅游的显著增长
自2011年起，日本接待入境游客人数
逐年以两位数比例增加。2020年东京
奥运会的举办，将再度刺激日本的旅
游业。另一方面，国内酒店供应一向
短缺，供求严重失衡营造出大量投资
空间。然而，近期可能有新增供应入
市，加之运营指标的疲弱表现，引发
了一些人士的顾虑
优质酒店资产的资本化率已跌至4%以
下，并将在2017年进一步下行。面对
不间断的开发与投资，部分投资者或
开始陷入紧张情绪。然而，日本酒店
类基础设施多年来一直供应不足，必
须扩大规模才能与旅游增长的步调保
持一致
韩国
韩国的主要酒店基本由大型财团持有
并运营，每年发生的酒店交易屈指可
数。过去两三年中，得益于新旅游基
础设施以及经济型酒店品牌的入市，
经济型酒店业务有所扩张。经济型酒
店品牌与业主签订租赁管理合同，负
责酒店的运营。这类独特的租约模
式，通过保证最低运营收入而降低投
资风险，成功吸引了机构型投资者参
与酒店投资
在第四季度，AIG Global RE将位于
汝矣岛的康莱德酒店出售，买家是由
Brookfeld 资产管理公司与中投公
司组成的合资公司。2016年初，首
尔索拉里亚西铁酒店（312间客房）
连同明洞M Plaza以4,500亿韩元
（3.726亿美元）的价格完成出售
亚太区第二大交易来自首尔贝里精华
酒店（原万丽酒店），售价约6,830
亿韩元（6.00亿美元），目前处于停
业状态，计划进行改造
大中华区
中国大陆成为亚太区2016年第三大
交易市场，占亚太总额的15.8%。全
年共完成13笔单体酒店资产交易，
且多为大宗交易。鉴于中国酒店市
场规模庞大，成交数量其实非常之
少。投资活动集中在酒店/服务式公
寓领域，而收入有保障且表现长期稳
定的核心酒店资产也多属于这一领
域。2016年有两笔主要交易达成：
北京新世纪大酒店完成出售，售价
20亿元人民币（3.013亿美元），平
均每间客房售价915,916美元；上海
东樱花苑（Amenity Garden）以
25.4亿元人民币（3.869亿美元）的
价格完成出售，平均每间客房售价
796,040美元
香港酒店市场继续受到大陆投资客购
置需求的支撑。新增供应相对有限，
而入住率处于高位，使投资者信心得
到提振。香港酒店投资销售额达2.87
亿美元。第四季度，香港纪惠集团斥
资8.80亿港元（1.135亿美元）收购铜
锣湾晋逸精品酒店
台湾市场方面，随着入境游客人数快
速增加，许多非职业投资客也加入经
济型酒店市场，或是收购散售写字楼
单元并向酒店运营商/业主出租。大陆
游客显著减少的风险，促使非职业投
资者将所持酒店出手。初期买卖双方
的预期价格存在较大分歧。卖家对售
价期望较高，或阻碍交易最终达成，
使短期内市场交投趋淡
图 2
酒店投资销售成交额，按市场，2016年第
四季度
来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部、RCA
图 1
酒店投资销售成交额，2011年第四季
度-2016年第四季度
来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部、RCA
2017年1月
savills.sg/research03
市场简报 | 酒店销售与投资
表 1
2016年第四季度亚太区酒店投资交易精选案例
来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部、RCA
注：1美元=102.7日元，1美元 = 35.6泰铢，1美元 = 1.34澳元，1美元 = 7.75港元
酒店地点成交价（百万美元）客房均价（美元） 买方
大阪凯悦酒店大阪155.8324,535星野度假村
晋逸精品酒店香港113.51,220,166纪惠集团
首尔康莱德酒店首尔124.2286,335Brookfeld资产管理公司、中投公司
宜必思酒店组合澳大利亚148.574,361雅高集团
普吉岛船屋度假酒店普吉岛16.8443,017Hotel Properties有限公司
南亚与东南亚
2016年东南亚市场仅完成22笔交易，
总值10.6亿美元，同比增加58.7%
交易主要发生在越南、马来西亚以及
泰国
越南市场完成两宗交易。一本土投资
者花费约4,900万美元买下西贡皇爵酒
店，并将其更名为西贡王子酒店。新
加坡丰树集团斥资7,510万美元收购西
贡洲际亚洲酒店。国外及本土开发商
与投资者达成重大合作，成为2016年
越南房地产投资市场的一大特征。日
本的三菱商事株式会社与Bitexco集
团联手开发价值3亿美元的住宅项目
该项目是占地90公顷的河内Manor
Central Park综合体项目的一部
分。印度支那资本公司（Indochina
Capital）与日本承包商兼房地产开发
商鹿岛建设株式会社达成合作，共同
注资10亿美元成立ICCKajima公司，
向越南房地产进行投资，初期将以住
宅与酒店投资为主
年内马来西亚共完成四笔交易，总额
12.4亿林吉特（3.02亿美元），同比
增加109.5%。四笔交易均发生在吉隆
坡，其中两笔交易尤其值得关注：吉
隆坡希尔顿逸林酒店以3.88亿林吉特
完成出售，买家为新加坡的皇家集团
控股（Royal Group Holdings），平
均每间客房售价194,462美元；孟加拉
国的S Alam集团以7.65亿林吉特的价
格收购吉隆坡万丽酒店，平均每间客
房价值205,890美元
新加坡酒店市场交易陷入停滞，2016
年无交易达成。买卖双方的预期相差
太大，预期2017年也难有所改善
澳大利亚与新西兰
2016年澳大利亚成交节奏缓慢，共
有62家酒店易手，交易总额超过22.3
亿澳元（16.6亿美元），同比减少
31.5%。平均每笔交易价值3,590万澳
元，低于去年的4,830万澳元。交易
主要发生在冲浪者天堂、凯恩斯等二
三线城市，悉尼、墨尔本合计仅录得
8笔交易
国际投资者依然活跃，2016年第四季
度完成两宗主要交易。新加坡的Sing
控股公司收购墨尔本港口旅行之家酒
店，总价1.07亿澳元（8,190万美元）
，初始收益率不到6.0%。雅高酒店集
团从阿布扎比投资局手中买下含15家
宜必思旗下酒店（共1,595间客房），
总价约2亿澳元。该资产组合包含墨尔
本宜必思酒店（250间客房）、悉尼
机场宜必思酒店（200间客房），其
余为宜必思快捷酒店，分布在悉尼（5
家）、墨尔本（2家）、纽卡索、达
博、科夫斯港、堪培拉以及布里斯班
机场（各1家）
在新西兰， Host酒店与度假村集团向
一家离岸投资公司出售含154间客房
的诺富特酒店以及含155间客房的宜
必思酒店，两家酒店均位于基督城，
总价约4,300万新西兰元。此前该离
岸公司即在新西兰持有一批酒店资
产。这两笔交易的达成标志着Host集
团旗下的新西兰酒店资产悉数完成出
售，为期15个月的资产出售周期宣告
结束
图 3
酒店投资销售成交额，按买家，2016年第
四季度
来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部、RCA
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