本文以发展战略管理理论作为出发点，在深入研究理论发展脉络的基础上，
通过对战略管理的内涵、战略管理的特征、战略管理的过程、发展战略基本理论、
横向一化和纵向一体化、竞争战略、五力模型、价值链等理论深入分析，结合 DG
股份房地产板块的发展现状，机遇、挑战、优势和劣势，提出了未来 DG 股份房
地产板块的发展思路、基本战略、路径选择，并从产品的差异化、智慧建设进行
了分析。同时也从管理的优化、资源整合、组织结构的优化等方面研究如何进行
战略执行实施
关键词：房地产发展战略；战略实施；竞争战略II
Abstract
Due to major regional differences, Chinese high-rise housing markets are
experiencing dichotic challenges. First-tier cities – Beijing, Shanghai, Guanzhou and
Shenzhen – and second-tier cities – Tianjing, Wuhan, Chengdu and etc. – are seeing
rapid decrease in inventory apartments, and in some boroughs it’s close to impossible to
find housing. However, third and fourth-tier cities are left with excess housing and bare
demand. It becomes the starting point and theme of interest how the core upper
management of a third-tier city based real estate corporation must grasp onto
opportunities, face challenges, and effectively develop strategic planning.
Initiating from strategic management theory, relying on a deep research ideology,
by thoroughly understanding strategic management principals, peculiarities, process,
theoretical development, organization leveling and unification, competitive strategizing,
5-strength model, value chain theory and etc, and by combining the current status,
opportunity, challenge, strength and weaknesses of DG incorporated, this paper will
identify the future objectives, strategies and paths for DG incorporated, and analyze its
product’s brand differentiation and intelligent design. This paper will also delve into
management improvement, financial arrangement, and organization-structure
improvement in order to determine the method of realizing and conducting its strategic
plans.
Keywords: Real Estate Development strategy ; Implementation；
Competitive strategyIII
目 录
摘要 .........I
Abstract ........II
第 1 章 绪论 ......1
1.1 研究背景及意义 .........1
1.1.1 研究背景.........1
1.1.2 研究意义.........2
1.2 国内外研究现状 .........2
1.2.1 国外研究综述.....2
1.2.2 国内研究综述.....4
1.2.3 研究评述.........5
1.3 研究内容与方法 .........6
1.3.1 研究内容.........6
1.3.2 研究方法.........6
第 2 章 理论综述 ..8
2.1 战略管理的概念、过程与特征 .........8
2.1.1 战略管理内涵及过程 ..........8
2.1.2 战略管理的特征...9
2.2 公司发展战略理论 .......9
2.2.1 发展战略.........9
2.2.2 横向一体化理论..10
2.2.3 纵向一体化理论..10
2.3 竞争战略理论..........11
2.3.1 竞争战略内涵....11
2.3.2 竞争力模型......12
2.3.3 竞争战略........13
2.3.4 价值链管理 .....14
第 3 章 江苏 DG 股份房地产发展的外部环境 ..15
3.1 宏观的外部环境分析 ....15
3.1.1 经济发展导致需求旺盛 .......15
3.1.2 供给侧变局与营改增，全国房地产市场不均 16IV
3.2 江苏 DG 股份房地产的区域环境分析...17
3.2.1 镇江房地产市场的特质 .......17
3.2.2 新区竞争强，库存压力大 .....17
3.3 政治法律环境分析.....18
3.4 行业标杆企业的战略....18
第 4 章 江苏 DG 股份房地产板块发展的内部分析 ..........21
4.1 江苏 DG 股份公司分析...21
4.1.1 江苏 DG 股份公司简介.........21
4.1.2 江苏 DG 股份企业文化 ........21
4.1.3 江苏 DG 股份的战略与组织结构图 ..........22
4.2 江苏 DG 股份房地产运营能力分析.....23
4.2.1 项目运作能力 ...23
4.2.2 人力资源能力 ...24
4.2.3 财务能力 ......24
4.2.4 品牌影响力 .....24
4.3 DG 股份过去成功经验的总结 .........25
4.3.1 坚持转型和市场化方向........25
4.3.2 坚持创新........26
4.3.3 相信品牌的力量..26
4.3.4 崇尚品质 .......27
第五章 江苏 DG 股份房地产发展战略 ........28
5.1 DG 股份房地产发展战略的框架 .......28
5.1.1 战略指导思想 ...28
5.1.2 工作思路 .......28
5.1.3 基本战略 .......28
5.2 DG 股份房地产发展的战略举措 ......28
5.2.1 产品定位差异化..29
5.2.2“房地产+”与“e+” .........29
第 6 章 江苏 DG 股份房地产发展战略的实施 ..32
6.1 DG 房地产管理精细化 ...32
6.1.1 精细管理抓住重点32V
6.1.2 实行监督公正全面32
6.1.3 营销推广成品牌化 ...........33
6.2 深化改革 整合资源 重构地产事业部 ..34
6.2.1 内部横向重组....34
6.2.2 建立新的法人机制36
6.2.3 构建“三资”平台37
6.3 建立综合运营模式 ......38
6.4 规模与可持续发展......39
第 7 章 结论与展望 ...........40
参考文献 ........41
致谢 441
第 1 章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
房地产市场自 2015 年二季度以来，销售一直呈现复苏趋势。商品房销售面积
当月值同比增速从 2014 年 4 月开始由负转正，之后保持大幅增长。2016 以来，在
去库存政策和宽松的货币环境之下，房地产销售延续了2015年的火爆态势。在2016
年 8、9、10 月，销售面积当月值同比增速分别为 37.66%、44.07%、24.24%，保
持高位。2016 年 5 个月房地产销售面积累计值 4.8 亿平方米，同比增速为 33.20%
从城市角度上来看，差异十分明显。一线城市在 2016 年 2、3 月份销售达到顶峰，
同比增速分别为 41.17%和 51.21%，但从 4 月份开始销售规模骤降，4、5 月份销售
同比增速分别只有 0.31%和-6.71%。三线城市销售同样在 3 月份达到顶峰后，在 4、
5 月份缓慢下降，3、4、5 月份销售同比增速分别为 54.15%、47.36%、15.31%
而二线城市仍然保持了销售高速增长的势头，3、4、5 月，销售同比增速分别为
115.27%、86.32%、43.25%
从 2014 年开始，商品房新开工面积一直呈现同比减少趋势，随着 2016 年的
到来，情况出现扭转，到 2016 年 2 月，同比范围内商品房的累计开工面积第一次
出现负转正，达到 13.70%，之后的三个月这一数据分别为 19.20%、21.40%、18.30%，
同样保持高位。2015 年强劲的销售消耗了房企的库存，行业库存周期出现拐点，
新开工面积的增加正是对这一信号的积极反应。同时，新开工面积和竣工面积的
增加也提升了房企的推盘意愿，正反馈循环，对项目的合理布局，以及企业的良
心发展产生了十分有利的作用
江苏 DG 股份有限公司，由 DG 开发总公司牵头，联合 4 家其他公司于 200
年 4 月成立于镇江新区。DG 公司目前主要经营项目为房地产及工业园开发、城市
基础设施建设与开发、物流与仓储服务、投资、高新能源产业的开发与生产
由于区域的巨大差异，中国楼市出现了冰火两重天的局面，其中一线城市如
北上广深及部分二线城市如天津、武汉、成都等地的库存率迅速下降，作为一个
基地在三线
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