这个项目可不可以做？
土地价格如何？
能够做什么？
本报告思路提纲
项目本体分析
市场背景研究
发展方向初判
项目发展模式研判
项目经济测算
厚重的文化历史名城，在现代化交通枢纽的影响下，汇集巨大发展潜力
三千五百年的历史名城 “城市山林” 厚重的文化底蕴
京沪高速铁路横贯东西 高速公路 “黄金水道”
位于中国最大城市群长三角区域、南京一小时通勤圈内、核心城市上海辐射链条的末梢，“宁镇扬”都市圈重要节点城市
城市在长三角区域中的地理位置及关系 （一）地理位置 镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州，西邻南京，北与扬州、泰州隔江相望。 （二）关系 长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一。 南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处。 城市对外交通连接 （一）铁路：京沪高速铁路横贯东西； （二）高速公路：“四横两纵”纵贯南北，四横包括沿江高速、沪宁高速、宁太高速、宁常高速，二纵包括镇溧高速、京沪高速； （三）水路：紧邻长江及京杭大运河“黄金水道”

城市定位——国家历史文化名城、长江三角洲重要的港口、风景旅游城市和区域中心城市之一
丹徒经济开发区
电子信息产业园
镇江经济开发区
扬中经济开发区
丹阳沿江工业园
老城分区——城市主中心 商业金融、旅游服务
南徐分区——城市次中心 由行政、文化、体育、商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功能复合型新城区

丹徒分区——新城区 以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区

谏壁、大港、高资 工业物流及配套区 港口和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区
丹徒分区
丁卯分区——产业新城区 以高新技术（教育、光电子）产业、科技信息服务和生活居住为主

功能布局——镇江主城以居住为中心，承担着城市的商业、行政、旅游服务功能

按照规划，镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系。 一个市级商业中心是指大市口一级商业中心。该商业中心以大市口为核心，形成大市口核心商贸区、老城西商贸区、梦溪广场商贸区、长江路商贸区和牌湾商贸区等五大商贸区； 四个区级商业中心为南徐、丁卯、谷阳、大港二级商业中心； 九个居住区级商业中心分别是跃进路、黄山南路、九里街、青年广场、丁卯南、谷阳西、官塘、谏壁、高资

商业规划——镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系

2009年，镇江GDP达1580亿元，在江苏省内排名依然较为靠后。 2009年，镇江人均GDP达到58955元，按照世行标准进入中等发达状态； 连续7年均增幅保持12%以上的增速，2005年起，镇江GDP呈增速加快的趋势，金融危机下，镇江GDP增速有所下降

GDP分析——镇江GDP总量不高但增长迅猛，产业结构以二产和三产为主，处于退二进三的调整阶段
产业结构中，第二产业所占比重较高，制造业基础相对坚实，化学原料及化学制品制造业、电气机械、金属制品业、通用设备制造业、造纸及纸制品业发展良好，提供了大量工作机会，产业人口数量大。 第三产业所占比例不高，但处于快速发展阶段，形式主要以旅游、休闲为主，而金融保险业为代表的高端服务业也占据一定比重。 镇江与江苏其他城市相比，第三产业所占比重仍处于较低水平，产值绝对值相对较低

人口及城市化——总人口增长速度趋缓，市区人口低幅度扩容，城市化水平呈现平稳上升趋势
2008年全市总人口268.77万人，市区人口102.81万人，城市化率为59.8%。 从城市化进程规律来看，镇江处于城市化加速阶段，从第一阶段向第二阶段迈进，人口迁移以城市之间的相互移动为主，房价将表现优异

镇江城镇居民可支配收入和消费性支出逐年上升，2008年分别达19040元和12217元，但受08年金融危机影响，收入及消费增幅明显下降。 镇江历年的金融机构城乡居民储蓄存款余额增幅呈逐年上升趋势，说明镇江居民消费意识相对保守，消费潜力较大，有待进一步挖掘

消费水平——镇江居民人均可支配收入逐年增加，消费意识有所增强，但消费意识依然相对保守

镇江市交通便利，区位优越，受南京一小时都市圈辐射强，为“宁镇扬”都市圈重要节点城市 ，随着交通优势的加强，镇江有呈现快速崛起的势头。 镇江城区向南发展成为趋势，南徐、丁卯及丹徒板块成为热点区域，不断南扩构成的泛主城区域成为房地产开发的热点。 镇江经济与江苏其他相比，镇江GDP总量不高但增长迅猛，人均GDP于04年突破3000美元，发展态势良好，产业结构中第一产业比重逐年下降，第二产业总值逐年增高，其中以化学原料及化学制品制造业、电气机械、金属制品业、通用设备制造业、造纸及纸制品业发展良好，以旅游休闲度假业为代表的第三产业正在兴起。 镇江总人口增长速度趋缓，市区人口低幅度扩容，城市化水平呈现平稳上升趋势 ，居民人均可支配收入逐年增加，消费意识有所增强，但消费意识依然相对保守

城市宏观背景小结：
整体市场
受之前居住用地供应量饱和的影响，政府加强了对居住用地供应量的控制， 07年镇江土地出让量大幅锐减，08年继续减少，仅131万平米；受城市拆迁量加大的影响，09年土地成交量有明显回升，合计出让309.39万㎡。 从出让土地成交楼面地价来看，排除09年拆迁安置房用地的低价影响，随着土地出让的日渐有序，镇江土地价格呈现逐步走高的态势

土地出让——受城市拆迁量加大的影响，09年土地成交量有明显回升，同时土地价格也呈现稳步走高的态势

从用地结构看，镇江土地市场仍以商住用地为主，其次为商业办公用地，以及零星的综合用地。此外，随着09年城市拆迁面积的扩大，拆迁安置用地出让大幅上升。 从各类型用地成交均价来看，首先为商业办公用地，均价达682.04万元/亩；其次为商住用地，均价在100-185万元/亩之间。其中09年拆迁安置用地的大量出让，在很大程度上拉低了商住用地的成交均价

用地结构——镇江土地出让同国内其他三线城市一致，仍以商住用地为主，土地成交价格一定幅度上升
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