中国养老住宅 ——现状和发展趋势报告 目录 前言 中国养老住宅市场现状分析 中国养老住宅市场面临的挑战 海外养老模式探析及借鉴 中国养老市场发展趋势展望 附录一：中国养老产业税收政策简介 附录二：境外人民币房地产投资信托(CNH-REIT) 前言 人口老龄化这一问题近几年逐渐浮出水面，成为日益受到关注的一大社会问题。在现代化因素的 影响下，传统的“家庭养老”的功能越来越弱化，单纯的机构养老己经不能满足广大老年人多方 面的养老需要。随着中国老龄化趋势加快，养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”，而 其中作为养老产业“载体”的养老住宅这一环节则成为了众多投资者关注的焦点。目前，中国养 老住宅市场正处于加速发展态势，机遇与挑战并存 报告中，德勤分析了中国养老住宅市场的现状与趋势。谁是养老住宅市场的参与者？不难想象房 地产公司自然的成为了这个市场的主导者，其他的重要投资者还包括了养老服务机构、保险公司 和基金公司等。在研究的过程中我们发现了不同类型的投资者/公司之间存在着许多合作空间，比 如房地产公司与养老服务机构的管理营运合作，本地实业集团与外国投资资金的合资项目等。由 于各个行业的投资者拥有自身的长处，合作能为项目带来质量、营运以及融资上的优势 在迎接未来庞大需求的另一面，投资者要面对一些挑战 ── 设施和服务供给与市场需求不匹配、 相关政府政策落实程度和融资渠道的制约等，这些因素对于养老房地产项目的营运和投资回报有 决定性的影响。以中国政府的政策为例，虽然近年来国家出台了一些对养老产业的扶持政策，以 税务优惠和支持补贴等方法激励市场投资与发展这行业，但整体来说政策与法规还不完善，发展 模式与监管也没有统一的标准及规范 中国的养老产业还处于初级阶段，相比之下，海外的养老地产和养老服务市场已经成熟，并有着 不同的模式，比如英国的养老模式以政府主导为主，而美国的就以市场开发的模式运行着。这是 因为养老模式与国家的历史、经济发展和国民对于家庭的传统观念有着不可分割的关系。中国养 老产业的发展模式可以借鉴海外市场发展的进程，并配合本地的文化传统和实际需求来发展，让 体系日趋完善 此外，中国的税制复杂，投资或营运养老地产和养老服务所牵涉的征税繁多，在本报告的后部 分，我们特意编写了关于中国养老产业税收政策的附录，简单的介绍了养老产业的基准和政府的 优惠政策。此外，我们也附上了关于境外人民币房地产投资信托(CNH – REIT)的附录，协助您了解 这个投资工具在发展养老住宅市场的潜在机遇 本报告的撰写过程中，得到了开发商、医疗服务机构的大力支持，特此致谢：保利地产、Orpea China 及为本研究提供智力贡献的人士 吴苹 主管合伙人 德勤中国生命科学与医疗行业 何锦荣 主管合伙人 德勤中国房地产行业 中国养老住宅 现状和发展趋势报告 03
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