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蹒跚十载，静待花开
——物业行业深度研究
主要观点：
我国房地产业迄今为止已经历了10余年的“黄金时代”，在人口红利拐点、
城市化率增幅放缓等因素的作用，行业由“增量开发”向“存量持有”转
舵。与此同时，物业行业正摆脱盈利困难的桎梏，行业本身价值不断被挖
掘，长期价值看好。随物业企业不断独立走向市场化，向开发销售部门输
血过度的问题有所缓解。物业企业站在了制胜未来的新起点

近年来行业呈现出了规模化程度不断提高，集中度快速抬升，龙头集团初
现的态势。相较于全行业，百强企业在物管面积、收入的提升和成本控制
等方面优势明显，行业集中度实现了长足进步。龙头物业企业通过收并购
的加速，在规模化的道路上不断前行，已初具强者恒强态势。企业成本的
不断压缩，不仅仅得益于规模化效应，同样源自在高新技术应用上的积极
探索和大量投入。通过管理职能化、业务外包化缩减基层人力支出，加大
对吸收高端人才的投入，物业企业的人力结构得到充分改善，资源配臵更
趋合理，核心竞争力有所增强。相较于成本端的改善，物业行业价格端的
提升仍在路上。与GDP、CPI和工资增速相比，物业费增速显著落后，获
取补偿性增长的空间相对可观。虽然价格的提振仍在酝酿，但物业行业的
价值挖掘已如火如荼，行业龙头纷纷选择布局多元化业务。开拓增值服务
的根本，不仅仅在于增值服务带来的巨大增量空间，更在于增值服务对基
础物业存量市场的有效盘活

房企物业公司在发展社区O2O业务上不仅深具优势，更与传统物业业务
形成协同。物业公司发展社区O2O天生具备线上引流方式，利用现有资
源即可解决行业普遍难题。房企出于自身转型等需求，开始向物业倾斜资
源，促成了物业行业的整合与规模化发展，利于社区O2O模式的加速推
广

保利物业主要为母公司转型做支撑，盈利主要来自相关垂直业务。万科物
业以社区平台为辅，服务升级为主，盈利主要来物业费的提升。长城兼顾
平台与垂直服务，打造社区生态圈，盈利来自价值链的延展。彩生活、福
星智慧家专注平台服务，加速规模扩张，盈利主要来自与合作垂直服务商
的业务分成，增长关键在于扩张速度的维系

在投资逻辑上，我们建议关注物业行业龙头企业。行业整合预期强烈，龙
头企业有望迅速规模化；企业积累客群优质，为基础物业提价和开拓O2O
市场奠定基础。在标的的选择上，A股建议关注福星股份（000926.SZ），
港股建议关注绿城服务（2869.HK）

行业评级：买入
报告日期：2017-01-23
研究员：宫模恒
0551-65161836
gongmoheng@163
S0010512060001
联系人：袁道升
0551-65161591
neilyds@163
房地产行业
证券研究报告-行业研究-深度报告
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目录
1物业行业概述...........4
1.1存量时代到来，物业风口初现.........4
1.2蹒跚前行，行业迎来新起点.6
1.3收并购实现规模化，行业龙头现雏形.........7
1.4多渠道改善成本，资源分配不断优化.......10
1.5价格提升颇具潜力，质价相符仍在路上...12
1.6价值挖掘进行时，增值服务地位凸显.......14
1.7住宅业态备受重视，社区服务初露峥嵘...16
2物业企业社区O2O发展初探........18
2.1褪却浮华，社区O2O迎来整合期...
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