尊轩180 LIVING HOTEL 闸北华龙大厦营销策划执行报告 2004年9月 第一部分产品概述 一、本案项目名称 华龙大厦 二、本案地理位置 位于江场西路，东面紧邻共和新路，北临彭浦公园和改造中的场中路，南临正在进行中环线建设的汶水路，地铁1号线的延伸段位于地块东侧
三、本案基本数据 总占地面积：2570平方米 总建筑面积：12820平方米+地下室1028平方米 容积率：4.99 建筑高度：56.4米 停车位数：地上8辆，地下50辆 总层数15层，商业用房三层，4-15层为酒店单元间； 其中：三层商业用房共计3084平方米，可售面积2299平方米； 酒店单元间----25.94平方米单元 45.4平方米单元 商业地产50年用地性质
第二部分市场分析 各区租金投资回报率：（各类小户型公寓、产权酒店、酒店式公寓） 市场供需方面 2003年，全市此类产品交房的楼盘达15个，2004年交房的楼盘总量将达到28个，两年的总体上市量将超过140万平方米。在供给量迅猛增加的背景下，以往小户型产品市场供不应求的态势已不复存在。取而代之的是，客源进行理性、谨慎、有选择地投资。市场趋于供需平衡
产品方面看 产品发展日益成熟，专业酒店管理公司管理、有固定投资回报率的酒店式公寓、产权式酒店市场接受度高
部分烂尾楼改造个案取得不错去化，市场对此类小面积产品基本没有抗性
单身公寓产品创新力度不够，这是由于目前此类产品处于卖方市场所造成
产权酒店的投资经营模式日趋多样化，产品附加值也日益提高，已开始成为房地产投资的一大热点
价格方面看 由于产品品质的提升及市场撇脂定位，均价不断再创新高，总价因面积及单价的双重作用，长幅加剧
装修费用的标准基本维持原有水平，分为低、中、高三等
由于小户型公寓良好性价比与投资价值，其价格高于区域内普通公寓价格
客源方面 早期以自住的高级白领，少部分外籍客源为主，目前国内客源为绝对多数消费群体，投资客比例大幅上升
30-50岁这一具有一定经济实力的年龄层，为酒店式公寓及产权式酒店的主要购买群体。所谓的区域客已不明显
2003年，该类产品供应量的持续上升，已使供需达到相对平衡格局。此外，由于过渡的放量使得小户型投资回报率下浮，前景不再光明，投资客抛盘现象明显。另一方面，2003年底推出带包租的酒店式公寓及产权式酒店（美丽园大酒店），由于品质高、回报稳定、风险小等优势，一推出就受到市场的青睐，市场反应火爆。随着小户型市场的发展及日趋成熟、规范，高品质、高服务、高管理、高回报的小户型产品将成为今后市场的热点
第三部分 SWOT分析 一、优势分析 1、地理位置处于交通便捷，商业较为繁华地段 基地周边拥有多条公交线路，共和新路南北高架以及市政规划中的轨道交通延伸线（汶水路站）经过区域附近，可以在较短的时间内直达市区；紧邻大润发超市和肯德基专卖店，几个大型专业市场（欧培德）等。周边拥有充分的人气
2、分隔面积小，利于总价控制 有效控制物业的总体价格，使产品的受众面更为广泛
3、产品在本区域内具有稀缺性 本案所处整个区域乃至上海中心区域市场，目前几乎均无可售之产权酒店，本案的适时推出，将有效聚集商业地产投资人气
4、产权年限长 本物业产权使用年限为50年，给客户充分的获利时间
二、劣势分析 临近高架，江场路噪音污染严重，周边工厂厂房和拆迁房屋较多，环境嘈杂
三、机会点分析 1、委托专业酒店管理公司进行经营管理 为增强本案的核心竞争力，必须引进专业的酒店管理公司进行酒店管理。除借助其行业内的知名度、丰富的管理经验，有效加强投资客的信心，实现投资的安全性及获利性
2、小户型类产品投资已被市场广泛接受 作为房地产投资的细分类别，酒店式公寓和产权酒店投资已逐渐为广大投资客所接受，其中总价较低的小面积单元市场接受程度较高
3、5年不低于6.7%回报增强投资信心 与酒店管理公司协商后，在销售执行中提出5年平均每年不低于6.7%的投资回报的概念，保证客户前五年的投资回报，减少客户的收益风险
四、风险点分析 1、转让后的回报降低 酒店单元在经过转让后总价上涨而投资收益率将降低，这将直接影响投资者的置业热情，增加短期炒作的难度
2、近期媒体舆论对投资产品不利 近阶段有关国家政策的调控、上海房地产出现泡沫等媒体舆论导向，将使部分客户出现持币观望的心态，市场方面据不少房产中介门店的抽样调查显示，近期准备购买小户型公寓的客户，只占总量的11%；而同一时期内小户型公寓的挂牌出售量，却一度达到总房源的30%，两者相差近20%。由此可见，对于一些想通过出售小户型公寓来获取投资回报的客户，市场前景不容乐观。这些因素对于本案的快速去化会产生一定的不利影响
3、众多的小业主会对酒店的经营管理产生一定的影响，降低投资回报
第四部分产品定位 一、卖点整合 1、地理位置优越 2、小面积 3、低总价 4、专业酒店管理公司经营管理 5、精装修，配套齐 6、具有稳定的回报率及升值空间 7、完全自主产权
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