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证券研究报告
行
业
深
度
房地产
对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快
增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升
行业评级推荐
评级变动维持
我们在2016年底最先提出了本轮房地产小周期延长的逻辑，近期
我们又阐述了近一年来龙头房企集中度快速提升的事实，并论证了
反常周期下集中度继续快增以及龙头将持续受益的趋势。本文中，
我们从基本面和估值两方面对龙头房企进行分析：1）基本面：2017
年1-5月Top50销售额集中度由2016年的35%跳增至50%，跳增
15pct，显示行业集中度快速提升，另根据美国经验，2016年我国
Top10销售面积集中度为13%VS2015年美国27%，而考虑到中国市
场较美国联邦制区域市场更为统一，同时日本和香港Top10房企份
额分别超40%和80%，后续有理由相信我国龙头房企的集中度提升
空间更大，预计后续龙头销量仍有超1倍增长空间；2）估值：近期
MSCI纳A远期将带动国际增量资金约3,400亿美元，对蓝筹估值有
提振作用，而本次13家房企入选，蓝筹房企占主导，并考虑到与国
内行业横向比较，房地产PE（TTM）17.1倍VS所有行业中位数34.8
倍，同时与国美龙头房企对比，目前A股龙头PE（TTM）平均11.6
倍VS美国龙头15.9倍，均显示A股龙头房企估值偏低，在后续MSCI
纳A以及集中度快速提升的双重推动下，A股房企龙头或有估值进
一步提升空间。我们维持“一二线量缩价稳、三四线量价向好”判
断，并维持“货币周期淡化以及库存周期延长共同推动销量小周期
延长的判断”以及本轮三四线热销来自于“棚改货币化为三四线核
心驱动力+三四线供需自我改善”的判断，并关注集中度快增以及央
企改革的推进，维持板块推荐评级，并维持推荐组合： 1）一二线
资源：招商蛇口、首开股份、北京城建；2）三四线开发：新城控股、
荣盛发展、华夏幸福、中南建设；3）低估值龙头&央企整合：华侨
城A、万科A、保利地产、绿地控股。

支撑评级的要点
1.反常周期中集中度快增，美国经验表明龙头房企仍有超1倍增长空间
一方面，通过对于研究克而瑞Top50房企数据发现，自17年开始:1）
Top50的销售表现远好于全国；2）Top50内部房企间销量表现与销售规
模呈正相关趋势；3）前5月Top50销售额集中度由16年的35%跳增至
50%，跳增15pct。上述现象均反映出本轮房地产反常周期中规模效应优
势更加明显，龙头房企集中度快速提升，并在小周期延长逻辑不变之下
维持提升趋势。另一方面，根据美国经验，2016年我国Top10销售面
积集中度为13%VS2015年美国27%，而考虑到中国市场较美国更为统一，
同时日本和香港Top10房企份额已分别超40%和80%，后续有理由相信我国
龙头房企的集中度空间更大，预计仍有超1倍增长空间。

2.MSCI纳A、13家房企入选，MSCI和集中度将双重推动龙头估值提升
近期MSCI决定将中国A股纳入MSCI指数，初始纳入222个蓝筹，约占MSCI
新兴市场指数0.73％的权重，远期将纳入459个企业，对应将带动国际增
量资金约3,400亿美元，对蓝筹估值有提振作用。而本次入选指数房企共
13家，个数占比5.86%、市值占比3.55%，其中包括龙头：保利、招蛇、
金地、幸福、侨城等。考虑到与国内行业横向比较，房地产PE（TTM）17.1
倍VS所有行业中位数34.8倍，同时与国美龙头房企对比，目前A股龙头
PE（TTM）平均11.6倍VS美国龙头15.9倍，在后续MSCI纳A以及集中度
提升的双重推动下，A股房企龙头或有估值进一步提升空间。

证券分析师：袁豪
执业编号：S0360516120001
电话：021-20572598
邮箱：yuanhao@hcyjs
联系人：曹曼
电话：021-20572593
邮箱：caoman@hcyjs
联系人：鲁星泽
电话：021-20572575
邮箱：luxingze@hcyjs
公司名称及代码 评级
招商蛇口 001979.SH 强烈推荐
新城控股 601155.SH 强烈推荐
万科A000002.SZ 推荐
华侨城A 000069.SZ 推荐
保利地产 600048.SZ 推荐
首开股份 600376.SH 推荐
荣盛发展002146.SZ 推荐
荣盛发展002146.SZ 推荐
华夏幸福600340.SH 推荐
北京城建 600266.SH 推荐
《房地产行业报告：调控继续扩围、成交再
度走弱，土地市场依然火爆、维持小周期延
长判断》
2017-06-05
《房地产行业报告：房地产5月土地市场供
需分析：5月土地成交大幅缩量，预计6月
或有限放量，维持行业小周期延长判断》
2017-06-05
《房地产行业报告：成交周环比小增、月同
比改善较多，关注集中度提升推动龙头强者
更强》
2017-06-12
-3%
4%
10%
17%
16/0616/0816/1016/1217/0217/04
2016-06-16～2017-06-14
沪深300房地产
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行业研究
房地产
2017年06月22日

行业深度

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目录

一、反常周期中龙头集中度快速提升，对比美国我国龙头房企仍有超1倍增长空间4
1、反常小周期下行业呈现去化率不差的反常现象，龙头因拥有更强推盘能力而集中度获得快速提升 .. 4
2、考虑美国房地产市场以及中国特有国情，中国龙头房企集中度仍有超1倍提升空间、规模增长有保证 ...... 5
二、MSCI宣布A股将正式纳入，A股13家房企入选、蓝筹房企估值或有提升空间 .......... 7
1、MSCI宣布A股将于2018年5月正式纳入，全球增量资金提升A股蓝筹估值 ....... 7
2、A股房地产13家房企入选MSCI，地产优质蓝筹获得估值支撑、甚至估值提升空间 .......... 9
三、投资建议：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升，维持行业推荐评级 ........ 13