谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 证券研究报告 行业研究/年度策略 2017年11月26日 房地产 增持（维持） 贾亚童 执业证书编号：S0570517090003 研究员 jiayatong@htsc 1《房地产: TOP50逐步展现优势》2017.11 2《房地产: 两个市场，两个世界》2017.06 3《房地产: 利率预期差，引领地产反弹》 2017.06 资料来源：Wind 长效机制渐显，TOP50领跑行业 房地产行业2018年策略报告 核心观点 在行业政策面明年预计偏紧的情况下，我们预计2018年销售面积增速为 -6%，销售金额增速为-4%，行业开发投资增速为4%。同时TOP50房企 开始逐步展现出明显的领跑优势，建议关注其中万科、绿地控股、招商蛇 口、新城控股、金地集团、中南建设、阳光城等
政策篇：因城施策政策分化，长效机制建设加速 房地产行业2017年政策呈现出因城施策、区域分化的局面，其中一二线 城市与部分热点三线城市在传统限购限贷版图的基础上继续升级、扩围， 目前呈现出限购、限贷、限售、限价和限商的五限格局；而大部分三四线 城市则在棚改+高货币化补偿的刺激下依然维持了相对宽松的政策环境。展 望2018年，行业在库存以及房价等硬约束的条件下难有进一步的表现
未来政策的发展趋势是建设房地产长效机制，其中租赁住房、共有产权房 以及房产税等方向已开始逐步浮出水面
销售篇：销售延续近三年强劲势头，但后续动力或减弱 2017年商品房销售延续近三年来的增长势头。2017年1-10月全国商品房 销售面积13.0亿平方米，同比增加8.2%；另外全国商品房销售额10.3万 亿元，同比增加12.6%，行业连续三年维持强劲的增长势头。但后期尤其 是随着三四线城市政策的逐步收紧，预计2018年销售面积下滑6%，销售 金额下滑4%
开发投资篇：开发投资展现韧性，后期增速趋缓 2017年1-10月，全国房地产开发投资额为9.1万亿元，同比增加7.8%， 增长势头得以延续。新开工占施工面积的比例由2010年的40.4%持续下 滑至2017年1-10月的19.3%，导致新开工对于开发投资的拉动作用减弱， 而存量施工面积对于开发投资的影响增加。我们通过拆分施工投资以及土 地投资项，预计2018年开发投资增速为4%
企业篇：TOP50房企开始展现出独特优势 2017年是房地产企业集中度提升较快的一年。其中TOP50房企的表现相 对出众，在利润率、运营效率以及负债水平上都有一定的优势，尤其是在 销售增长率方面进一步扩大领先，其中值达到了45%，大幅领先于 TOP51-100房企的-18%中值，这也为TOP50房企在2018年取得更好的 财报表现奠定了坚实的基础
风险提示：（1）若房价继续上行，则行业可能面临政策调控加码风险；（2） 若后续美联储加息频率加快，而国内一旦跟随加快的话，则行业可能面临 资金面收紧超预期风险
(14) (6)1216/1117/0117/0317/0517/0717/09 (%) 房地产沪深300 一年内行业走势图 相关研究 行业评级： 行业研究/年度策略 | 2017年11月26日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2 正文目录 1. 行业政策篇：因城施策政策分化，长效机制建设加速 ........... 5 1.1 一二线城市：“五限”版图扩围，调控维度更趋立体 ...... 5 1.1.1限购限贷逐步升级，一线城市制定最严范本 ......... 5 1.1.2限售成为调控主力手段，同时有向三四线城市扩围的倾向 ........... 6 1.1.3限价亦成为本轮调控政策的有力工具........ 7 1.1.4限商主要在一线城市，三四线城市难以跟进 ......... 8 1.2 三四线城市：高货币化补偿的棚改新政促成相对宽松政策环境 . 8 1.3 长效机制提速，租赁建设先行 .. 10 1.3.1租赁市场：所有权让渡使用权，进一步丰富供应体系 .... 11 1.3.2共有产权：打破产权价值绝对分割状态，丰富市场供给维度 ..... 15 1.3.3房产税：整体稳步推进，进度或超预期 .. 16 2. 销售篇：2017销售延续近三年强劲势头，但后续动力或减弱 ........ 17 2.1 回溯2017：销售表现强劲，三四线城市热度异常........ 17 2.1.1 三四线城市因库存减少以及房价压力后续政策风险在加大 ........ 18 2.1.2 高杠杆成交是推动2017年成交高涨的另一重要因素 .... 19 2.2 展望2018：中性假设下，行业销售面积下滑6% ......... 21 3. 开发投资篇：开发投资展现韧性，后期增速趋缓 ....... 23 3.1 回溯2017：开发投资保持韧性，土地购置提供支撑 .... 23 3.2 展望2018：施工面积略有缩减，开发投资增速下滑 .... 25 3.2.1 土地购置费用：前高后稳，预计2018年全年增长17.4% ......... 26 3.2.2 施工投资：受施工面积拖累，预计2018年全年
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