公司置地大竹林地块拿地决策研究 说明 受公司置地所托，就北部新区北部新区大竹林组团O标准分区O02-4/03、003-2/03、O03-5/03号地块，进行土地拿地决策工作。通过土地分析、市场分析、项目定位设想及经济测算对项目进行初步论证。形成结论咨询，供业主方决策参考 拟评估地块介绍 重庆房地产市场分析 地块物业发展方向研究 目录 地块经济效益评价 可行性结论 拟评估地块介绍 指标介绍 区位介绍 地块本体 拟评估地块介绍 北部新区大竹林组团O标准分区O02-4/03、003-2/03、O03-5/03号地块。 起拍总价：31583万元。 楼面地价：2707元/平方米。 报名截止：2012.4.27中午12点 1、建设用地面积:83111平方米。 2、用地性质：二类居住用地，商业设施用地。 3、容积率：居住用地1.5，商业用地0.8。 4、地上总建筑面积：116669。 5、建筑限高：居住用地限高24米，商业用地限高10米 13 注： 1号地块为003-2/03，居住用地 2号地块为O02-4/03，居住用地 3号地块为O03-5/03，商业用地 拟评估地块介绍 地块位于重庆市两江新区，为重庆市未来十年最重要和最主要的发展区域，也为目前重庆市最高档的“富人板块”。 区位优势非常明显 两江新区 拟评估地块介绍 重庆市两江新区呈现“纵横轴线”双向发展的特点。 纵轴上，新牌坊、金开大道、汽博中心、空港板块已经先后发展成型，形成了重庆市富人区的基础。 未来1—5年，北部新区将主要立足于“横向轴线”进行开发。 大竹林板块由于地理位置更加接近成熟的新牌坊与金开大道板块，将成为未来1—3年两江新区最重要的拓展方向 新牌坊板块 金开大道板块 汽博中心板块 空港板块 大竹林板块 礼嘉板块 拟评估地块介绍 10分钟内，可到达新牌坊商圈 30分钟内，可到达江北城、机场、蔡家、沙坪坝 1小时内，可到达主城全部组团中心与城市新拓区中心 地块交通通达性较高。 地块位于金开大道与金州大道交汇处，可便捷到达到达各组团中心。 城市轨道交通6号线即将于2012年底通车，距离地块3分钟车程 拟评估地块介绍 龙湖江与城 地块所在片区将成为高档低密度住宅聚集区。 地块与龙湖江与城与大竹林镇中心之间，由体育公园与大规模公共绿地（日后也形成公园）分隔，增强地块高档、生态特征。 加之江景优势，地块呈现出亲自然、低密度、高档生态的独特特征。 地块区域目前商业配套较弱，但距离龙湖江与城车行时间为2分钟，距离大竹林镇中心车行时间为3分钟，可共享商业配套 低密度大社区 拟评估地块介绍 资源优势明显，具备中高端低密度物业的质素条件。 地块占地面积83111平米，约合125亩，为中等规模地块。 地块为浅丘地形，局部形成一定高差，与滨江高差呈线状降低。 地块大致呈长方形，沿江面较长，具有较好的江景资源。 地块原始植被茂密，具有较强的生态特征。 地块外部与江面由防护绿地分隔，可形成生态型景观公园。 地块外部接金开大道与金州大道，交通便捷。 内部无高压线等不良因素及设施 地块初步评估小结 重庆房地产市场分析 重庆房地产市场整体态势 土地市场表现 目标物业形态市场分析 1月20日上调存准率0.5% 1月26日“国八条” 1月28日房产税 2月9日加息0.25% 2月24日上调存准率0.5% 3月25日上调存准率0.5% 4月6日加息0.25% 4月21日上调存准率0.5% 5月1日实行一房一价 5月18日上调存准率0.5% 6月20日上调存准率0.5% 7月7日加息0.25% 7月14日二三线城市限购 12月5日下调存准率0.5% 经历1年的宏观调控，2011年底下调存准标志政策出现松动 政策频出阶段 政策持续收紧阶段 政策松动阶段 重庆房地产市场分析 重庆房地产市场分析 2011年销售出现一定下滑 2008—2011年重庆市总体平衡，市场健康 2008——2011年4年时间，重庆市总体供应量为7700万方。 2008——2011年4年时间，重庆市总体成交量为7360万方 2008年——2011年4年时间，重庆市总体供需基本平衡 2008年——2010年3年，重庆市呈现供给小于需求的局面 2011年受政策影响，重庆市成交量出现一定下滑 政策紧缩阶段 重庆市整体市场表现 重庆房地产市场分析 2011年在政策调控背景下， 重庆市整体销售均价仍然增长较快 政策紧缩阶段 重庆市整体市场表现 重庆房地产市场分析 政策微调阶段 重庆市整体市场表现 数据来源：重庆国土房管局 2012年3月，重庆市主城区商品房成交24367套，成交量环比上涨71.79%，成交总面积244.12万㎡，环比上涨91.97% 成交量明显的放大 但主要为首置刚需和改善型刚需带动 2011年积压的刚需在今年3月一定释放，重庆楼市3月成交量出现恢复性增长 重庆房地产市场分析 目前市场阶段 成交量最大的户型区间 纯刚需和改善型刚需成交量最大 由于3月份重庆市成交量激增，以3月份市场成交进行需求研究，具备较高的准确性。 紧凑型1房、2房，45-60和60-75的整体认购率均在60%以上，这类客户群体为纯刚性需求客户群体，多为首次置业，以年轻一代两口、两代三口居多，购买高层物业。 紧凑型小洋房，105-120的整体认购率在50%以上，这类客户为改善型刚需，购买物业多为品牌高层或者洋房物业。 紧凑型小别墅，180-250整体认购率较好，这类客户为改善型刚需，购买物业多为小别墅。 代表项目有约克郡、复地山与城、同景国际城开盘当天认购率均超过50% 政策紧缩阶段 重庆土地市场表现 土地市场成交降低。 2010年重庆市居住用地成交总建筑面积为4082万平米，2011年数据为2840万平米。 土地价格保持平稳。 2010年整体楼面均价为1699元，2011年为1711元。 目前，重庆市土地市场进入淡季阶段，土地竞拍压力较低，不乏低价成交或挂牌成交案例，取得性价比较高地块的时机较好 重庆房地产市场分析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看