一、大连公寓市场相关状况 1、高端商务、居住产品的发展历程 2、大型楼盘状况 3、地产开发环境和整体公寓市场状况 二、本项目整体综合定位 1、本项目宗地分析 2、本项目规划条件 3、本项目产品定位 4、本项目市场形象 三、本项目一期定位 1、项目定位推导模式 2、项目SWOT分析 3、本项目一期市场定位 4、一期市场定位支持 5、本项目一期客群定位 四、本项目产品规划补充建议 1、整体项目产品规划补充建议 2、本项目一期产品规划补充建议 3、会所方面建议 4、商用公寓产品建议 5、居住公寓产品建议 五、产品行销核心突破 1、项目开发的4大节点 2、裕景品牌运作 3、整体运作的节奏 4、资源共享式开发促进 5、以实用化运作规避风险 六、本项目细分定价及推广周期 1、预期开发时间及销售价格 策划提案目录 大连公寓市场相关状况 高端商务、居住产品的发展历程 大连市高端商务产品发展历程 写字间产品逐步升级换代，目前商住两用项目占据了市场的大量份额，市场出现客群的明确分流。未来的发展中，商住两用项目具备广阔的市场空间。 从大连商务区域发展的趋势来看，城市中心商务区已进入融合阶段。本项目正处于此商务区重心位置，且影响涟发展潜力最为看好 写字楼进入甲级时代，以租赁市场为主； 乙级写字间将大面积萎缩； 办公产品分流成为写字间和商务楼两种明显主流形式； 商住两用产品大行其道，满足特定客群所需。 商务产品中，商住两用产品（商住公寓）热卖 结果：当前和未来数年中—— 先期典型商住两用项目列表： 目前已投入使用的项目，租售两旺。 未来趋势还有快步扩大的趋势，前景十分看好 近期入市典型商住两用项目列表： 目前虽商住两用市场入市盘量较大，但是由于所处区域特征明显、指向性明确，所以并不构成较为激烈的市场竞争态势 目前高端公寓项目整体销售价格： 9500-10000元/㎡ 目前大连市场高端公寓,主要集中在人民路区域,星海湾区域由于具有强势的发展趋势,部分产品利用景观优势,以及投资回报概念突破10000元/平方米单价(百年汇). 中心区域(人民路希望广场)以酒店式精装修公寓为主.整体均价保持在9500元/平方米. 大连办公企业主要以中小公司为主； 居住形象推出，满足客群心理价位需要； 商务使用，费用低廉； 70年产权带来商务地产最大优势； 各项目地域优势明显，升值潜力巨大； 贷款额度、成数与住宅相同，远高于写字间； 作为投资产品，回报率可观 商住两用项目热卖原因 商 务 区 域 发 展 商务区域发展的利好影响 三区融合，形成城市最佳的中央商务区； 本项目位于龙头位置，及最具核心发展潜力； 区位、规划等各方条件促成本项目总体极具商务氛围； 商务性或具商务色彩的产品提供本项目开发机会点 大连市高端居住产品发展历程 纵观发展脉路，产品开发越来越注重买方市场的需求。尊崇、享受、品位居住成为最终发展趋势。 高档产品回归市区中心的特点明显，并且产品形式体现为小高层和高层建筑形态。而生态化、规模化、国际化色彩浓郁、充分配套的大盘将最为消费者青睐 城市中心地段小高层、高层建筑 生态化、规模化、充分配套大盘 国际化色彩 发展潜力大的地域 高端居住产品的尊崇、品位居住开发阶段来临 结果：当前和未来数年中—— 高端商务、居住产品的三大城市组团 已经形成的：中山广场组团 正在形成的：青泥洼桥组团 即将形成的：东港新区组团 典型特征是城市CBD、CSD、CHD、CLD四大中央区作为载体 大型楼盘状况 福佳新天地广场 罗斯福天兴国际中心 振屹城市广场 地理位置：西安路 占地面积：近4万平方米 建筑面积：约35万平方米 开发商：大连福佳企业集团 功能分区：公寓、商场、写字间、 住宅、酒店 公寓售价：5700元／平米 销售率：公寓95％ 地理位置：西安路 占地面积：4.2万平米 建筑面积： 28.8万平米 开发商：大连商业城有限公司 功能分区：公寓、写字间、商业项目 公寓售价：6200元／平米 销售率：公寓部分清盘 地理位置：中山区玉光街与解放路交处 占地面积： 3万平方米 建筑面积： 15万平方米 开发商：大连振屹房屋开发有限公司 功能分区：酒店、公寓、商业项目 公寓售价：9400元／平米 销售率：公寓可销售部分清盘 小结： 此三大项目均是近两年开发，集中入市，代表了大连市房地产大盘的旺势阶段。项目规划的理念均有相当突破，广泛吸引了市场的关注。尽管在具体实施过程中大多脱离了初衷，但仍以其规模化、配套全等优势占据了市场的主动，销售情况良好。 一方面，其反映出大连市场对同类产品的旺盛需求，另一方面，也值得本项目进行良好的借鉴 地产开发环境和整体公寓市场如何 大连市城市发展对房地产业的提升 环境兴市的指引性作用 广场、花园城市形象、旅游重点城市 港口贸易的发展 港区建设、港口贸易发展 经济区域的建设 大连经济技术开发区、高新技术园区、国家级软件产业带、保税区、出口加工区、周边区域经济建设 城市荣誉的赢得 经济活力奖、联合国人居奖 城建改造日益兴盛 城市建设西拓北进、泉水区域、机场新区、东港区改造 经济环境的发展促进 大连近年经济发展现状 房地产业做为固定资产投资的重要构成 反应了投资者对城市的信心及良好投资 回报的预期 宏观经济 从产业结构的分析，可以看出大连的商贸、商业氛围愈发浓厚，为商业项目和写字间项目提供了基础，从而增加从商人员的往来和新增居住人群。人均收入的提高，使消费者的消费需求增加，也更多样化，个性化 大连的居民消费水平在全国位于前 列，并且良好的投资环境在不断吸 引外地人员来连进行投资置业。房 地产市场需求还是十分强劲 城市发展形成城市聚合力 大量资金流入 东北重头 全国范畴 外资进入 大量人员进入 外籍人士 各地区驻连机构人员 东三省外来居住 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看