2011年，全国及深圳住宅市场整体呈“价降量减”态势
2010.04.15，“新国十条”横空出世，拉开调控的序幕
2010年9月29日，“限购令”横空出世
2011年1月26日，“新国八条”颁布
2011年1月，限购令在全国蔓延
政策
2011年3月3日，深圳严格实现限购，不能打税单
2011年3月，深圳公布价格控制目标，涨幅不超过10%
2011年12月12日，中央经济会议，坚持楼市调控不动摇
市场
2011年11月25日，李克强总理，“进一步巩固调控成果”
2011年政策调控最为严厉的一年，政策连续加码，拐点呈现
2011年，市场逐渐向政策靠拢
“限购、限价、限贷”三管齐下
2012年继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求，促进房价合理回归——国务院总理温家宝2012年1月31日上午主持召开国务院第六次全体会议发表讲话提出
其实，任何时候，这个市场都不缺少英雄！
本次交流的重点不是预测趋势，而是实实在在的分享世联在淡市期间的心得
2011年世联淡市经验已总结成文《世联淡市26盘》，近期付印出品
世联地产深圳2012年上半年开盘热销项目略览
2012年上半年世联新开、加推各盘热销，领舞市场
实际上，世联见证了中国房地产的几轮调控
2008-9-14
2009-8-28
2009年年底
2010-9
至今
世联地产成立
出现美国“次贷危机”
1993-4-13
2006年
世联成功上市
美国雷曼兄弟申请破产保护
深圳限购令颁布
2008年金融危机爆发，迎来了房地产淡市
2010年限购令出台，迎来了房地产寒冬
2004年
2004年宏观经济调控，引发了房地产市场的变动
一、认清形势，快速反应 二、坚持价值营销，提升价值展示 三、创新针对性的营销措施
针对调控，我们有些观点分享
淡市下怎么卖好项目？三大关键点——
一、认清形势，快速反应
面对困局，需要与开发商建立共同的市场认识 结合开发商的目标，快速制定新的策略 在新的策略指导下快速行动并及时修正
跑赢大势才是真正的赢！对市场的客观认识
在利润和现金流之间寻找平衡点！打破开发商的惯有思维
二、坚持价值营销，提升价值展示
1、重新梳理核心价值点，审视和挖掘核心竞争力 2、在市场中突围坚持形象突围 3、重展示和品质，强调客户的体验和参与
旺市中的加分动作，淡市下的基本动作
三、淡市下的针对营销措施
1、聚焦策略 聚焦客户（圈层营销，点对点营销） 聚焦产品（小众多节点爆破，造场杀客）
2、渠道策略 从坐销到行销，渗透式低成本营销 多渠道开拓客户资源，主动走出去，办展场开茶会，打街霸扫街，进厂下乡
3、现场策略 现场卖压系统的建立，让场地沸腾起来 旺季做持续销售，淡季做节点式销售 销售工具组合使用、现场充分展示项目利好 杀客技巧灵活应用 挤压式销售战术、客户分级储客措施
三、淡市下的针对营销措施
4、价格策略 建立自己的价格体系并为市场认可 维持价格箱体，保持产品竞争优势 促销多样化，保持市场新鲜度
5、推售策略 不同产品交替推售，维系市场兴奋度 制造热销产品并以点带面带动全盘
客户信心来自于： 1、一个坚实的价格底+一条上扬的价格线+一条蜂窝式的传播途径 2、热销旺销的及时传递和放大 3、房号的技术销控制造稀缺
世联更坚定了自己独特的营销理论
1、坚持价值营销、积极探索创新；
2、精密客户地图，精准发力不浪费；
3、执行力为本，精细化至所有环节；
4、不怕用新人，培训到位，杀伤力更强；
5、强展示不妥协；
6、客户经营做到极致，服务品质增至无限；
7、即时而科学的激励管理，支点也能撬地球；
8、坚信坚持是根本
我们的实践：
西安金地.湖城大境
绝版湖景大盘配套全产品线
佛山金地天玺
封闭市场下的城市顶级豪宅标杆 顺德第一高宅
广州保利西海岸
江山资源型百万大盘
深圳承翰来座山
深圳万科金色领域
深圳中洲中央公园
布吉首席山居大宅
航空新城 首个高端 住宅
宝安“复合型商业居住园”的全新城市生活街区
深圳星河盛世
强者的盛世 46万都心综合体 盛世官邸
背景介绍
西安金地湖城大境绝版湖景大盘配套全产品线
180万方建面的大盘 绝版湖景的大盘 产品线丰富：独栋、联排、叠加、小高层、高层）的大盘
超级大盘面临的大挑战： 1、如何避免审美疲劳、保持项目高端形象？ 2、周边客户量有限的情况下，如何拓宽客户渠道？ 3、丰富的产品线，如何避免形象杂乱？
【营销精髓1】
保持王者风范，大形象+大事件
湖城大境一直呈现的是东方的意象和气质，2009年以来的事件营销及销售业绩奠定了他在市场上的王者风范：“西北第一豪宅”、“高端文化艺术的项目”、“富豪聚集地”
嫁接大事件的微博网络营销推广
湖城大境微博2011年1月推出，目前关注已达10万每周网络转来访客户达5批并以大公关事件+网络传播的方式获得市场迅速的关注
邀请西安政商要人、文化名流，发布新书《湖说》、贾平凹题词、齐豫献唱
世界级钢琴大师郎朗将亲临销售中心，献乐【天字一号】作品
大事件2: 2010 金地“郎朗钢琴音乐会之新闻发布会”
大事件1: 2009 金地湖城大境 “全球案名征集”—案名揭幕仪式
大事件3： 2011 《战国西安首映盛典》主演孙红雷等亲临现场
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