中信阳光澳园营销策略总纲及开盘前销售执行报告
谨呈：中信华南（集团）东莞有限公司
2004.5
项目基本情况介绍
主力户型集中在： 小三房（94～97平米） 136套 中大三房（107～139平米） 1132套
总用地面积： 102693.28㎡ 总建筑面积： 184846.44㎡ 容积率： 1.79 绿化率： 49％ 总户数： 1553套 车位与住宅比率：1：0.71
景湖春天二期，7万M2，4月入市
新天地，剩余8万M2
石竹新四、五期 12万建面，03年底入市
江南世家B/C区 12万建面，04年5月入市
金地项目，25万M2，04年7月入市
中信阳光澳园
竞争对手分布
阳光澳园竞争对手主要分布在四环路沿线，截至四月份统计，阳光澳园及其主要竞争对手推货量总计为84万平方米。 2003年东莞城区东城、南城同等户形单位（70-180平方米洋房销售面积总计约55万平方米）
竞争对手供应量集中在100-130平方米三房； 总量约5000套； 其中阳光澳园三房占三房总套数比例： 25%；
竞争对手户型比较
地理位置及周边环境分析 ——阳光澳园VS景湖春天二期
阳光澳园优势： 阳光澳园的昭示性强； 公共交通—7条公交线路； 南向景观优势； 阳光澳园劣势： 临路噪音相对较大；
中信阳光澳园
四 环 路
景湖春天（一期） (已入住)
中信阳光假日 (已入住)
新源路
景湖花园别墅区
公交车站
景湖春天 （二期）
火炼树村
超市、农贸市场
火炼树村
银 树 路
江南世家
地理位置及周边环境对比分析 ——阳光澳园VS江南世家
江南世家
阳光澳园优势： 东莞大道——四环路沿线为中高档洋房集中区域，区域形象高于江南世家所在的宏远中低档居住片区； 居住气氛比较纯粹，治安、状况、文化氛围高于宏远片区； 周边没有污染的工业源
四 环 路
宏远外国语学校
活力康城
待开发地块
工业区
工业区
产品技术指标对比表
在总体经济技术指标上，阳光澳园不具备突出的优势
竞争户型对比表 ——两房两厅
阳光澳园优势： 本区域内市场基本无供应量； 单位朝向均为南向； 客厅及阳台开间； 主卧带转角飘窗； 面积、布局合理，无空间浪费；
劣势： 无生活阳台；
竞争户型对比表 ——三房两厅
阳光澳园优势： 朝向均为南向； 阳台宽度； 主卧舒适度（面积大、带转角飘窗）； 140平方米户型入户花园；
阳光澳园劣势： 基本无生活阳台；
竞争户型对比表 ——四房两厅
阳光澳园优势： 朝向均为南向； 客厅开间； 阳台宽度； 主卧舒适度（面积大、带转角露台）； 137平方米户型入户花园；
阳光澳园劣势： 基本无生活阳台；
金地项目概况
户型特点： 实用率高（87％以上，部分单位在90％以上） 三房厅宽基本在4米以上 送面积处理（飘窗部分） 主人房面积大（20M2左右） 部分楼栋有观光电梯
户均面积接近130平米 主要以三房和四房为主
产品对比小结
阳光澳园的的亮点： 朝向基本为南北向，采光和通风好； 同等面积厅房布局的合理性优于竞争对手； 客厅开间大； 阳台的宽度优于对手； 转角飘窗的设置； 入户花园的设置； 嵌入式衣帽间设置； 轻质隔墙的应用（户内实用空间增大）
阳光澳园的劣势： 层高(3米,低于江南世家3.2米); 没有生活阳台或面积偏小 社区规模相对较小;
园林 ——江南世家
洋房组团绿化率33%左右； 借助江南园林主题，提升社区的人文价值； 组团式布局，户户有景； 大量运用流水布局，并充分借用南城运河推广其水景养生住宅概念；
运用南城运河宣传其水景养生住宅生态观念，项目特有21大景区、48大景观主题
园林 ——景湖春天二期
绿化率41%； 借助一期已经入伙的实景支撑二期的展示不足； 项目园林以静态景观为主，少量水景； 其园林缺乏层次感，没有主题； 在营销中园林并非主推卖点

景湖春天一期园林实景
园林 ——阳光澳园
观赏 主入口水泉 浅水泉景 现代花园 茉莉山花园 浪涛花园 丛林花园 旱泉 尽头广场 屋顶花园 树丛广场 金伯利日落广场 珊瑚礁花园 互动花园
异域植物主题 冲浪主题 原生植物主题 珊瑚礁主题 山体主题 热带主题
园林六大主题：
超过100种原生植物 花岗岩步道材质 景观大道 建筑色调主动式分区 花园式阳光停车场
互动 诺福克松径 主入口林荫道 凉亭 开放式花架 雕塑草坪 海底礁石区 由加利径 开放式多功能草坪雕塑径 松林大道 开放式商业广场
运动休闲 滑草场 游乐区 多功能羽毛球场/排球场 篮球场
水系 加格度热带泳池（2000㎡） 泳池长堤 泳池顶拉膜 泳池花架
园林 ——阳光澳园
园林主要特色： 澳洲风情主题园林； 注重互动参与； 休闲与运动完美结合； 泳池结合水系营造； 高品质（原生植物、花岗岩步道）； 与建筑外立面和色调紧密结合；
周边及社区内配套比较
阳光澳园优势： 全面、完善的生活配套，业主在大社区内部基本解决所有生活所需； 阳光澳园劣势： 缺乏突出的亮点，如业主专享会所、医院等等；
中信专属广东百年名校——朝天小学； 东泰爱祢儿幼儿园； 大型肉菜市场 篮球场、羽毛球场、滑草场等多功能体育休闲设施 东泰社区生活配套 门诊 住户专车 银行，百佳等 酒店、酒家、食街 小区泛会所 未来大型连锁加盟超市
医院、酒店 宏远外国语学校 体育馆
自带商业街，但是周边生活配套相对不够完善 并有业主巴士，但只有莞城没有镇区巴士 小型煤气站 篮球场、网球场等多功能运动设施 3000平米的小区会所 肉菜市场
景湖春天
江南世家
中信阳光澳园
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