[ 中广信地产服务机构 二00八年 ] 谨呈：三河市兴达房地产开发有限公司 威毕欧溪谷营销策划报告 第一部分 项目市场分析及研究 第二部分 项目发展思路及定位 第三部分 项目营销思路及计划 第四部分 项目销售组织和执行 汇报框架 第一部分 项目市场分析及研究 李晓超： 国家统计局新闻发言人 国民经济综合统计司司长 李晓超：当前国民经济继续保持平稳快速发展，尚处于健康发展状态 一季度国民生产总值50287亿元，同比增长11.1%； 一季度，全国居民消费价格总水平同比上涨2.7%，涨幅比上年同期上升1.5个百分点 中国经济黄金十年 总体市场分析 房地产支柱地位依然 总体市场分析 政策执行力度加强 总体市场分析 北京土地市场 从土地供应区域来看，供应面积集中在大兴、房山、怀柔、密云及延庆等郊区及远郊区县。 07年市场供应量将大幅增加，上市项目将由三部分组成—— 其一是受宏观调控政策影响，原定在06年上市但因规划更改而被迫推迟到07年面市的项目； 其二是部分开发商对08后楼市走向不明朗，而在07年加大的推出量； 其三最后是本来原定就在07年上市的项目； 需求与供给 特点A——北京市住宅市场总量供供需失衡，有效供给不足 特点B——大部分地区住宅价格大幅上扬 特点C——2007年1－6月，10000以下均价楼盘基本上分布于五环外 特点D——服务比拼激烈, 紧凑型户型受到消费者的欢迎 特点E——北京贫富差距过大，由于供给与需求不对称，造成一定结构上的失衡 北京市居住类市场宏观状况 北京房地产运行态势 2007年上半年供应面积大幅减少，新增供给逐步外扩，五环外供给近一半 北京房地产运行态势 2007年上半年新开盘价格创新高，五环之内价格均价在13048-18433元/平米之间 住宅环线价格情况,环线价格差3000元/环 数据来源：北京市统计局、国家统计局北京调查总队 13121元/㎡ 10616元/㎡ 7037元/㎡ 4865元/㎡ 北京整体房地产运行状态 北京房地产运行态势 2006年销售面积22878304平米，销售均价8792元/平米 北京房地产运行态势 2007年以来东部市场尤其是通州市场供应和销售量锐减 三河 燕郊 四惠 紧邻北京，左右逢源 经哈高速 930路公交线路 机场 区域市场分析 区域价值 区域具有极佳的交通可达性 朝阳北路延长线 项目地块西侧潮白河河蜿蜒流过，拥有较好的天然水态和成树景观资源，具有较好的景观条件 潮白水系蜿蜒，高尔夫为邻 周边具有较好的自然景观 燕郊VBO溪谷项目营销策划报告 供给分析－供给量 百万大盘，争相释放，未来供给可观 众多的同质大盘项目同时供应 燕郊VBO溪谷项目营销策划报告 市场供应情况分析 燕郊区域市场供应量巨大，总建筑面积约500、600万平米，多为同质化的多层/小高层或高层产品 燕郊VBO溪谷项目营销策划报告 客源汇聚，源源不断 市场需求分析 燕郊VBO溪谷项目营销策划报告 市场需求分析 市场需求分析 燕郊VBO溪谷项目营销策划报告 中心城区 区域均价在3600--5000元/平米左右，产品价格与通州相差千元，35-40万的产品总价被大多数意向购房者所广泛性接受 价格分析 批量爆发，一路飙升 星河皓月 重点个案 美林湾 重点个案 上上城 重点个案 潮白人家 重点个案 东方夏威夷公寓 重点个案 纳丹堡 重点个案 2007年以来，燕郊区域500、600万平米的巨量供应，区域同质项目市场竞争比较激烈， 产品同质化严重，未来市场主要是价格市场；5000元左右的住宅将面临市场较大压力，5500元左右的普宅将面临较大的市场风险；但精装修、高档公寓类产品存在市场空白 。 借助京哈高速公路的便利条件，以及随着朝阳北路延长线的开通，完整的城市高速交通系统将区域内完成加上众多潜在项目和在售项目，本区域将成为新兴的居住版块，区位价值极大提升的同时竞争也将更加激烈 结论 第二部分 项目发展思路及定位 项目基本情况 项目竞争分析及SWOT分析 项目发展方向 项目整体定位 华堂高尔夫球场 世纪名苑 纳丹堡 燕顺路 神威路 燕京新城 北 威毕欧项目基本情况 总用地面积：38560平米 总建筑面积：121290平米 其 中 地 上：113280平米 绿地率：30.01% 容积率：2.94 居住户数：930户 居住人数：2576人 停车位：334辆 产品形式：围合式，部分东西向户型 主力户型：一居60平米左右约占3% 二居80-90平米约占67% 三居及以上110\160\190 \250占30% 项目基本技术指标 项目竞争分析—产品深度竞争分析 表一——与本区域竞争项目的容积率对比 结论—— 威毕欧溪谷总体容积率为2.94，实际容积率在周边竞争项目中也偏高，不具有很强的竞争力 表二——与本区域竞争对手的户型面积比较 结论—— 从主力户型面积来看， 90平米以下二居和130平米以上三居和复式是普通住宅产品比较适合的面积区间，也与周边竞争项目类似，如果总价相近的话，必然陷入与其他项目直接竞争的态势中，因此在定价策略无法突破的情况下，应在产品差异化策略中有相应的考虑 项目竞争分析—产品深度竞争分析 表三——与本区域竞争对手的景观园林比较 结论—— 从项目规模、景观园林等方面看，本项目也不具有很突出的优势，由于在规划方面具有较大的限制，因此建议在景观设计和风格选择等方面多下功夫，与周边项目相区别开，如采用立体化、宫廷式公寓的风格等 项目竞争分析—产品深度竞争分析 燕郊VBO溪谷项目营销策划报告 表四——与本区域竞争对手的套总价比较 结论—— 从套总款看，燕郊区域普宅市场仍然是价格市场。该区域中档楼盘占主力，总款在40-50万左右，与本案总价相近，必然陷入与其他项目直接竞争的态势中，建议应在产品差异化策略中有相应的考虑 项目竞争分析—产品深度竞争分析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看